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中国房地产市场研究-季报(2015年一季度)

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2019-01-23 0人钱柜777手机版登陆 0 0 0 暂无简介 举报

简介:本文档为《中国房地产市场研究-季报(2015年一季度)pdf》,可适用于行业分析领域

目录总报告篇一、年第一季度房地产市场运行情况二、需要关注的几个问题三、发展趋势研判土地篇一、土地市场成交量价全面下滑二、东部地区土地成交量价下滑为三区域最大三、多数省市土地成交量价齐跌市场篇一、房地产开发投资有所回升二、国内贷款、自筹资金成主要资金来源其他占比均下调三、新开工面积大幅度下降房企消化库存压力仍大四、商品房销售有所增长但同比仍在低位徘徊五、城房价环比下降同比下降城市数有所减少六、三区域房地产开发投资额小幅度降低七、三区域新开工面积同比仍处于下行区间八、三区域施工面积同比有所回升九、三区域竣工面积出现分化十、商品房销售面积提升同比仍保持低位城市篇一、房地产开发投资额高于去年同期企业资金面压力较大二、土地市场下行企业购置面积和土地成交价款明显下降三、多数重点城市房屋建设规模缩减四、多数重点城市商品房销售量价齐跌五、房地产市场下行一线城市土地市场领跌保障房篇一、财政部:年保障性安居工程建设工作重点二、住建部:高度重视棚改工作,全面完成今年任务三、地方保障房建设最新动态数据篇一、年一季度主要统计数据二、房地产市场主要指标汇总三、年一季度全国个重点城市房地产开发投资同比情况四、年一季度中国房地产企业销售排行榜表目录图目录总报告篇一、年第一季度房地产市场运行情况、开发投资季度同比个位数增长表:年第一季度各月房地产开发投资及增长情况单位:亿元、月月投资额同比投资额同比房地产投资#住宅#办公楼#商业营业用房*东部地区*中部地区*西部地区数据来源:根据国家统计局数据整理年第一季度前两个月房地产开发投资合计为亿元月均亿元。三月份投资额为亿元。从同比增幅看月份投资总量及住宅和商业营业用房等分类投资增幅明显低于月份的增幅。区域看中东部投资增速快于西部地区。表::Q:Q房地产开发投资及增长情况单位:亿元、:QQQ:Q数额环比同比数额环比同比数额环比同比数额环比同比房地产投资#住宅#办公楼#商业用房*东部*中部*西部数据来源:根据国家统计局数据整理年第一季度全国房地产开发投资额亿元远低于年二、三、四季度的投资额但小幅高于去年一季度同期的投资额。今年第一季度全国房地产开发投资额与去年同期相比增长与月份增速相比回落个百分点与去年四季度增速相比略有回升。其中住宅投资亿元增长增速较月份回落个百分点与去年四季度增速相比回升了个百分点。住宅开发投资额占房地产开发投资总额的比重为比去年同期比重回落了个百分点。从一季度开发投资额同比增幅看在房地产市场持续调整的背景下总体开发投资保持低速增长企业对住宅的投资意愿下降比较明显。随着企业转型的深入办公楼和商业地产的投资继续加大。、土地购置出现ldquo冷冻rdquo局面第一季度分月看前两个月开发企业土地购置同比下降月份同比则下降。区域购置情况看月份三区域土地购置面积同比全部负增长且东部地区降幅明显月份也全部负增长西部降幅最大。土地购置方面第一季度各月全国及三区域都呈现正增长态势这表明土地价格也是正向增长。表:年第一季度各月土地购置面积及费用情况单位:万平方米、亿元、月月面积同比面积同比土地购置面积全国#东部#中部#西部金额同比金额同比土地购置费用全国#东部#中部#西部数据来源:根据国家统计局数据整理年第一季度房地产开发企业土地购置面积万平方米仅为去年二、三、四各季度购置面积的一半左右环比去年第四季度下降同比下降土地购置费用亿元大大低于去年二、三、四各季度的购置金额环比去年第四季度下降但同比增长。表::Q:Q土地购置面积及费用情况单位:万平方米、亿元、:QQQ:Q面积环比同比面积环比同比面积环比同比面积环比同比土地购置面积全国#东部#中部#西部金额环比同比金额环比同比金额环比同比金额环比同比土地购置费用全国#东部#中部#西部数据来源:根据国家统计局数据整理国土资源部公布国有建设用地供应情况。全国国有建设用地供应万公顷同比下降。其中工矿仓储用地万公顷同比下降房地产用地万公顷下降基础设施等其他用地供应万公顷同比增长。国土资源部公布主要监测城市地价情况。一季度末全国个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为元/平方米、元/平方米、元/平方米和元/平方米。四类用地价格环比增长率分别为、、和同比增长率分别为、、和。、房屋新开工大幅回落住宅新开工尤甚年前两个月平均房屋新开工面积为万平方米三月份新开工面积为万平方米比去年同期分别下降了和。住宅新开工的同比降幅更甚。月份新开工面积加速回落显示市场开发景气依然低迷。月份全国商品房竣工面积万平方米同比小增分类市场看商业营业用房和办公楼小幅增长。表:年第一季度各月房屋建设情况单位:万平方米、指标分类月月面积同比面积同比新开工全国#住宅#办公楼#商业用房竣工全国#住宅#办公楼#商业用房数据来源:根据国家统计局数据整理表::Q:Q房屋建设情况单位:万平方米、指标分类:QQQ:Q面积环比同比面积环比同比面积环比同比面积环比同比新开工全国#住宅#办公楼#商业用房竣工全国#住宅#办公楼#商业用房数据来源:根据国家统计局数据整理第一季度房屋新开工面积万平方米远低于上年二、三、四各季度开工量。第一季度都是一年中新开工的淡季但受年楼市低迷的影响今年一季度新开工的下降更加严重。一季度开工量环比下降同比下降达到其中住宅新开工面积万平方米环比下降同比下降。第一季度新开工面积还不到去年第四季度的二分之一同比变化是振荡下行逐季下降。第一季度房屋竣工面积万平方米是近五个季度的最低值。大幅低于去年第四季度竣工量环比下降。其中住宅竣工面积万平方米也是近五个季度的最低值同比下降。分类市场看办公楼的竣工面积情况优于住宅和商业营业用房。表:年连续四个季度累计房屋施工面积情况单位:万平方米、:QQQ:Q面积同比面积同比面积同比面积同比房屋施工面积#住宅#办公楼#商业营业用房*东部地区*中部地区*西部地区数据来源:国家统计局年第一季度房地产开发企业房屋施工面积万平方米同比增长增速比月份回落个百分点其中住宅施工面积万平方米增长。分类市场看住宅施工面积增幅要远远低于办公楼和商业营业用房。、商品房销售面积和金额依然处在回调进程中表:年第一季度商品房销售情况单位:万平方米、亿元、月月面积同比面积同比全国#住宅#办公楼#商业用房*东部*中部*西部金额同比金额同比全国#住宅#办公楼#商业用房*东部*中部*西部数据来源:根据国家统计局数据整理今年一季度市场销售可谓相当困难前两个月量仅为万平方米月份为略有好转但依然比去年同期下降了个百分点。年前三月的房地产市场销售低迷叠加了宏观经济增长困难直接导致了中央政府出台系列ldquo稳定住房消费rdquo政策措施。分类市场看住宅和办公楼各月都同比下跌商业用房销售回升月份办公楼同比下跌。客观来看今年月份住宅成交量虽然同比小幅下降但相对前两个月的销售已经有所回升。成交金额方面今年月和月份分别比去年同期下降和其中住宅和办公楼均出现同比下降的情况商业营业用房月份成交金额同比正增长。综合成交量和成交金额同比变化情况月份商品房的成交金额跌幅和成交量跌幅相差无几显示总体市场价格是稳定的甚至还略有回落。表::Q:Q商品房销售情况单位:万平方米、亿元、:QQQ:Q面积环比同比面积环比同比面积环比同比面积环比同比全国#住宅#办公楼#商业用房*东部地区*中部地区*西部地区金额环比同比金额环比同比金额环比同比金额环比同比全国#住宅#办公楼#商业用房*东部地区*中部地区*西部地区数据来源:根据国家统计局数据整理一季度商品房销售总面积万平方米远低于去年二、三、四等各个季度的销售总面积也低于去年第一季度降幅为。显示市场成交低迷。住宅销售面积万平米同比下降了大幅低于去年二、三、四等各季度的销售面积。办公楼销售面积万平方米同比下降低于去年二、三、四等各季度的销售面积。商业营业用房销售面积万平方米同比增长也低于去年二、三、四等各季度的销售面积。一季度商品房销售面积区域比重上东部地区占比继续回落已经低于仅为中、西部占比分别为和西部地区占比逐步提升。与去年第一季度相比东部地区成交比重下降了个百分点西部上升了个百分点。与去年同期相比销售面积的同比变动三区域全部下跌东部下跌跌幅最大。一季度商品房销售总金额亿元低于去年二、三、四等各个季度的销售金额也低于去年第一季度下跌。一季度住宅销售金额亿元同比下降低于去年二、三、四等各季度的销售金额办公楼销售金额亿元同比下降低于去年各季度的销售金额商业营业用房销售金额亿元同比增长低于去年二、三、四等各季度的销售金额。综合看住宅销售金额稳步下降办公楼回调超出预期。、房价环比指数短期探底同比指数全面回落表:年第一季度新建商品住宅价格指数(环比及同比)走势城市环比同比城市环比同比月月月月月月月月月月月月北京*唐山天津秦皇岛石家庄包头太原丹东呼和浩特锦州沈阳吉林大连牡丹江长春无锡哈尔滨扬州上海徐州注:*本表所列北京市ldquo新建商品住宅价格指数rdquo与北京市有关部门发布的ldquo新建普通住房价格rdquo在统计口径、统计标准等方面均有不同。数据来源:国家统计局第一季度各月个大中城市房价平均环比指数跌幅收窄平均同比指数跌幅扩大。季末月份房价环比下降的城市有个比月减少了个持平的城市有个上涨的城市有个比月份增加了个环比下降的个城市中最大降幅为(惠州)与去年同月相比城市房价全部下降。。从两个方面看年前个月房价指数变化情况:一是最高涨幅。环比方面月的最高涨幅分别为且三个月的环比最高涨幅都出现在深圳市同比方面最高涨幅(全部下跌情况时为最小跌幅)分别为最高涨幅出现在厦门。二是价格指数平均变化。环比全部下跌月的平均跌幅分别为同比也全部下跌平均跌幅分别为。从以上分析看环比和同比的最高涨幅榜已经没有明显的指标作用月份同比甚至全部下跌可见从南京温州杭州金华宁波蚌埠合肥安庆福州泉州厦门九江南昌赣州济南烟台青岛济宁郑州洛阳武汉平顶山长沙宜昌广州襄阳深圳岳阳南宁常德海口惠州重庆湛江成都韶关贵阳桂林昆明北海西安三亚兰州泸州西宁南充银川遵义乌鲁木齐大理房价指标上房地产市场已经完成触底。从指数平均变化看环比指标的跌幅逐月收窄同比跌幅逐月扩大显示近期楼市房价的下降已经不再恶化趋于回暖但相对去年的房价目前市场还在下调的进程里。作为具有示范效应的一线城市北京、上海、深圳房价已经率先环比转正尤其深圳表现突出。广州房价也相对稳定。预计在未来个月房价环比指数将由负转正一线城市继续领衔本轮楼市的回暖进程。同比指数还将有半年以上时间保持负增长但降幅会逐步收窄。、房地产贷款快速增长保障性住房开发贷款增长强劲一季度末人民币房地产贷款余额万亿元同比增长增速比上年末高个百分点月份增加亿元同比多增亿元增量占同期各项贷款增量的比上年同期占比水平高个百分点。一季度末房地产开发贷款余额万亿元同比增长增速比上年末高个百分点。其中房产开发贷款余额万亿元同比增长增速比上年末高个百分点地产开发贷款余额万亿元同比增长增速比上年末高个百分点。个人购房贷款余额万亿元同比增长增速比上年末高个百分点比各项贷款增速高个百分点月份增加亿元同比多增亿元。一季度末房产开发贷款中的保障性住房开发贷款余额万亿元同比增长增速比上年末高个百分点月份增加亿元同比多增亿元增量占同期房产开发贷款的比上年同期增量占比高个百分点。、企业到位资金小幅回落国内贷款占比略有回升年一季度开发企业到位资金方面国内贷款占比三月份为较前两个月有明显下降利用外资月份的占比为较月份明显下降。自筹资金占比也小幅下降其他资金来源占比明显上升由前两个月的上升到月份的。表:年第一季度各月开发企业资金来源情况单位:亿元、资金来源#国内贷款#利用外资#自筹资金#其他资金月金额比重同比月金额比重同比数据来源:根据国家统计局数据整理一季度房地产开发企业到位资金亿元显著低于去年二、三、四季度开发企业到位资金量。一季度到位资金同比下降增速比月份回落个百分点说明开发企业资金来源不容乐观。其中国内贷款亿元下降利用外资亿元增长自筹资金亿元增长其他资金亿元下降。各资金来源占比情况国内贷款在从去年第二季度到今年一季度比重经历了先降后增的过程今年一季度占比达到高于上个季度个百分点。外资占比连续两个季度小幅回落自筹资金占比为较上季度基本持平其他资金来源占比较上季度有明显下降。表::Q:Q开发企业资金来源情况单位:亿元、资金来源#国内贷款#利用外资#自筹资金#其他资金:Q金额比重环比同比Q金额比重环比同比Q金额比重环比同比:Q金额比重环比同比数据来源:根据国家统计局数据整理、房地产开发企业TOP销售普遍下滑集中度有所回落克而瑞信息集团发布第一季度开发企业销售Top排行榜。年伊始政策层面利好不断出现但是市场反弹低于预期房企销售业绩也不甚理想:一季度房企销售规模普遍下滑第一阵营房企金额门槛大幅下降TOP行业集中度也有所下滑房企淡化销售目标对规模增长不再那么执着质量增长取而代之。在有质量的增长需求推动之下房企纷纷走上转型之路。本榜单当中入榜企业销售金额及面积门槛均呈现下滑。其中TOP企业面积门槛降幅最大达到金额门槛也有明显降低。年初市场低迷行情持续房企销售普遍受到影响大型房企首当其冲。金额门槛方面相比于去年同期今年一季度TOP企业入榜门槛减少亿元至亿元同比下滑TOP企业金额门槛是亿元同比下滑TOP企业则为亿元同比上升。此外TOP企业的入榜门槛为亿元。面积门槛方面TOP企业的入榜门槛为万平方米较年一季度万平方米下滑了TOP企业同比下滑达面积门槛降至万平方米TOP企业是万平方米较去年一季度上升。除此TOP企业入榜门槛在万平方米。年市场开局未如预期行业集中度增速有所放缓。TOP企业来看不仅金额集中度略有降低而且面积集中度增幅也有收窄。不过TOP企业不失品牌优势其金额、面积集中度分别达到及。金额集中度方面TOP企业从年一季度的降至减少了个百分点同时TOP及TOP企业同比分别减少了个百分点和个百分点。面积集中度方面同样出现增速放缓现象。其中TOP企业及TOP企业同比仅增加个百分点和个百分点而TOP房企则较去年同期减少个百分点。、国房景气指数加速回落探底从最近一年的国房景气指数走势看最高点依然是年月份且指数一路下滑。今年一季度市场整体出现了较大幅度的回调景气指数也呈现更加彻底的加速寻底的态势。随着一系列ldquo稳定住房消费rdquo政策和宽松货币政策的实施预计未来个月景气指数将趋于稳定。图:近一年国房景气指数走势国房景气指数数据来源:国家统计局二、需要关注的几个问题、房地产市场依然处于软着陆过程中库存及在建规模压力大中国房地产市场总体上还处在软着陆过程中但因地区差异大一些地方期望回升的时间要早一些。一些库存量大、在建规模大、人口聚集能力不足的地方软着陆的时间可能要长一些。今年一季度市场总体还是延续了去年的态势商品房销售面积、销售额、土地购置面积、房屋开工面积继续回落待售面积继续增加。个大中城市除个别城市以外房价无论是环比还是同比绝大多数都是下降的这说明市场还是比较低迷的。说中国经济进入新常态不等于中国经济已经实现了新常态房地产也是这样进入了新常态不等于实现新常态因为有些指标还在同比下降而且有些库存量大的地方消化的时间可能还很长。现在库存量是亿平方米客观看相对一年的市场销售量而言不算太大关键是在建规模很大而这些在建规模要陆续进入市场所以这个压力很大不少地方消化压力可能还是一个很大的课题。、认真研究房地产的发展规律和房地产与新型城镇化的协调关系问题李克强总理在月号回答中外记者提问的时候提到ldquo房地产市场有其自身的规律rdquo。那么自身的规律具体是什么呢一个共性的说法是房地产市场具有地域性和长周期性。因为有地域性所以房地产政策要因地制宜因为房地产开发周期比较长所以政策要稳定不能频频出台短期政策否则市场无所适从。除了这个最基本的规律以外还有几个问题需要探究。第一个问题就是房地产的定位问题。在经济运行过程中房地产经常碰到一个问题在经济下行的时候强调房地产是支柱产业当经济好的时候房价上涨的时候又遏制房价在稳增长和惠民生之间总是在摇摆市场无所适从。这就牵涉到房地产如何与经济社会发展相适应和相关产业的发展相协调。李克强总理认为住房既是经济问题更是民生问题这是对住房提出了新的定位对于房地产的协调问题总理的原话是ldquo中国的城市化进程还在加快房地产的需求是刚性的rdquo。这里面的核心问题就是理论目标与实际情况结合的问题。理论目标里头比如说城镇化、城市发展方针是大中小城市的协调发展但是人口流向并不完全是按这个来流的这是一个问题。第二个问题在城镇化里头着重要解决农业转移人口问题但是农业转移人口是很难买得起商品房的这里面有一个支付能力问题也有一个地方承受问题。第三个问题如果要解决好农业转移人口的住房问题涉及到土地制度改革问题涉及到宅基地和土地流转的问题所以理论与实际的问题比较多。、开发企业在新常态下应关注兼并重组第一要适应新常态认识新常态第二需要谋求新的发展首先要认识到稳定住房消费是第一任务所以住房市场还是一个比较大的市场第三要探索新的业态包括一些养老、旅游的问题这些在政府工作报告里面是多次提到的第四怎么走出去的问题现在不少企业已经有这方面的建议了第五大家必须要重视就是今年企业的兼并重组的可能比往年会更大。根据国家统计局最新的调查全国房地产开发法人单位超过万家数量非常庞大在目前市场紧缩的背景下必然会面临着兼并重组问题。当然有实力的开发企业怎么样从项目层面、从企业层面做好并购工作对企业也是发展的机遇。三、发展趋势研判、今年房地产市场的主基调是ldquo两个稳定rdquo后备政策充足两个稳定就是ldquo稳定住房消费rdquo、ldquo稳定住房市场rdquo。要实现两个稳定主要的措施是两个方面一个方面是要加强城镇棚户区、城乡危房改造和保障性安居工程的建设增加住房有效供应同时加大去库存力度支持居民自住性、改善性需求。二是要落实分类指导、因地施政强化地方政府的主动调控责任。要实现上述任务和目标中央政府和地方政府必然会有政策跟进比如说政府工作报告里已经明确住房保障要逐步实现实物保障和货币补贴并举把一些存量房改为公租房或安置房。住建部在年初也印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。中央政府相关政策的储备还有很多今年的政策肯定会相对要宽松一点中央政府和地方政府也会根据市场的变化进行一些微调这是今年市场要好于去年的一个原因。、多数城市房地产市场将实现软着陆一线城市率先启动中国的城镇化仍然在快速发展过程当中首套自住及首套改善需求仍然存在。而且今年的政策比较宽松除了少数存量房过大的城市以外多数地方的市场今年能够实现软着陆。北、上、广、深等地或者是供求平衡的地方市场复苏是比较快的今年的情况肯定要好于去年。、房地产市场发展趋稳但企业竞争更加激烈虽然年的市场应该能整体稳定但不可过分乐观前三次市场调整后的量价提升也不会在年体现。房企间的竞争将更加激烈处于发展过程中的房企也将根据优势寻找适合的创新模式并以此为自身的核心竞争力。年行业利润率将持续下滑部分企业要亏损、出局。然而企业转型不确定性高部分房企有失败可能性。为此房企必须积极思考如何有效转型、创新和变革。、ldquo互联网rdquo让房地产金融服务加速发展当前社会融资成本居高不下特别是余额宝等互联网金融产品出现后银行的收储成本大幅上升其传统经营模式逐步瓦解。随着股市的火热资金也有相当部分转移到资本市场中小开发商拿到相对便宜资金的机会越来越少。那么房地产行业发展的钱到哪儿去获取?而做为投资人如何在风险和收益间找到平衡解决房地产领域的资金供与求就是当前一个非常有潜力的市场。国家层面提出ldquo互联网rdquo提倡用互联网改造传统行业。对于房地产行业来说过去比较粗放而未来房地产行业将更加精细化运行不论是互联网对房地产行业营销环节的改造如万客通、微销宝、房多多以及远洋与京东的众筹活动等还是推动商业和物业管理的转型如万科社区OO、彩生活、万达电商等亦或者对房地产资金环节的改变都充分说明互联网与房地产结合趋势不可阻挡。而地产金融也迎来了ldquo互联网rdquo时代ldquo房地产互联网金融rdquo正在创造着新的可能中国房地产市场似乎进入了用互联网金融再造的阶段。土地篇一、土地市场成交量价全面下滑在年楼市持续低迷的销售市场和高涨的库存影响下开发企业拿地积极性明显下降进入年后土地市场低迷的情况并没有好转一季度全国土地购置面积万平方米环比上季度减少较去年同期减少。从近十年来单季土地购置面积绝对值来看年一季度最低。一季度一般为全年土地供应淡季各地方政府全年土地供应计划还未公布供地节奏明显放缓成交量也相应为全年最低。但在房地产企业去化难、资金情况恶化的背景下土地购置需求萎缩导致成交量下滑也是显而易见。表:年一季度各月全国土地购置面积情况单位:万平方米月月面积同比面积同比全国土地购置面积数据来源:根据国家统计局数据整理受土地购置面积减少的影响待开发土地面积明显下滑。一季度末全国待开发土地面积万平方米较去年同期减

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