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许昌新区市场研究报告201412月.pdf

许昌新区市场研究报告201412月

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2019-01-22 0人钱柜777手机版登陆 0 0 0 暂无简介 举报

简介:本文档为《许昌新区市场研究报告201412月pdf》,可适用于行业分析领域

许昌新区市场研究报告mdashmdash认识城市、解读市场寻找切入市场的价值点第一部分:认知市场mdashmdash城市项目概况了解市场动态第二部分:竞争市场mdashmdash自我价值及周边环境解读第三部分:自我解读报告目录第一部分:认识城市城市价值发现、市场发展趋势判断中原经济圈的主要城市具备和郑州协同发展、打造为区域副中心的区位、交通、经济优势许昌:大力发展电力电子产业、高新技术产业积极促进旅游产业的发展高铁:郑州东许昌分钟郑州到省内主要大城市中许昌和新乡到郑州距离最近许昌仅为分钟城市概况年经济排名:全省排名第四郑州亿洛阳亿南阳亿许昌亿新乡亿城市名片华夏之源、夏朝故都、华夏第一都、许国故都、汉魏故都、三国故都、魏国许都历史文化名城国家级文明城市城市人文底蕴深厚居住环境生态腊梅之乡国家级卫生城市钧瓷之乡城市经济许昌:::安阳:∶∶洛阳:::商丘:∶∶新乡:∶∶南阳:::三次产业结构:许昌市制造型城市三产发展空间大许继集团:国家电力装备行业大型骨干和主导企业瑞贝卡:全球最大假发制品制造商黄河集团:全国最大超硬材料生产商远东股份:全国最大的传动轴制造商家上市公司全省第二:黄河旋风股份、河南瑞贝卡、河南森源电气、许昌远东传动轴、河南众品食业、许昌元化生物科技、许继集团民营经济发达品牌上市企业众多以许继集团、瑞贝卡、远东、黄河、森源为首企业均占据行业全国第一的位置经济活跃品牌企业众多带动就业市场繁荣居民收入较好作为内地制造型城市经济发达具备第三产业繁荣发展的基础城市交通京港澳高速:连接北京和广州、珠海、香港、澳门等南部重要城市的高速公路为中国的南北交通大动脉。永登高速:是河南省高速公路网Daggerrdquo规划中的Dagger横bull之一周口至登封兰南高速:是指兰考到南阳的高速京广铁路许昌站:南北铁路交工干道许昌东高铁站:大大缩短了连接郑州、北京的时间距离交通便利对外联系密切承接郑州、北京等大型城市辐射京港澳高速永登高速兰南高速城市人口魏都区许昌市魏都区常住人口约为万其中户籍人口约万外来人口主要以周边区县为主魏都区常住人口中家庭户规模逐渐减小。平均每个家庭户规模为人户比年五普时的人户减少人户魏都区年家庭户中三人户所占比重最大为其次为二人户占第三是四人户占一人户、五人户所占比重较小分别为和。四人和五人及以上规模的户在逐步减少。而规模小结构简单的小家庭在不断增加其中-人规模的家庭成为主流。许昌县地处河南省中部环抱许昌市区总面积平方公里耕地面积万亩辖个乡镇个行政村个居委会总人口万(年)。外来人口较少城镇人口家庭规模逐渐缩小许昌县城市发展居住向东产业向北东进:依托许昌高铁站、行政中心及相关教育配套逐步打造融高端住宅、商业中心、教育中心、行政中心、金融中心为一体的现代化城市样板现已发展至高速公路旁发展空间相对狭窄北扩:四大产业聚集区:尚集、中原电气谷、魏都产业区、对外加工贸易区许昌新区:承接产业发展定位为城市副中心定位城市整体向东、向北发展许昌新区处在产业向北发展的聚集带上依托新区行政教育配套具备发展成为城市副中心的条件产业布局产业布局:ldquo一带十区二十个产业集群rdquoldquo一带rdquo即许昌长葛集群经济产业带以国道为轴线北起长葛市南至东城区东到京港澳高速公路西至京广铁路涉及长葛市、许昌县、魏都区和东城区四大行政区域初步形成有色金属加工、机械装备制造、超硬材料及制品、电力装备、纺织服装、制鞋、发制品、食品加工等优势产业。ldquo十区rdquo即中原电气谷核心区、许昌经济技术产业集聚区、禹州市产业集聚区、长葛市产业集聚区、许昌尚集产业集聚区、许昌魏都产业集聚区、鄢陵县产业集聚区、襄城县产业集聚区、长葛大周产业集聚区和东城区产业集聚区。其中前八个为省定产业集聚区。ldquo二十个产业集群rdquo即长葛有色金属加工、许昌市造纸集群、汽车传动轴集群、纺织集群、襄城煤焦化、长葛肉蔬加工、长葛低速货车和三轮车生产、发制品集群、禹州机械加工与铸造(含压滤机)、禹州钧陶瓷、长葛电瓷电气、人造板集群、鄢陵棉短绒产业集群、许昌县腐竹加工、长葛蜂产品加工、面粉加工集群、禹州中药材加工、禹州Dagger三粉bull加工、许昌县汽车玻璃生产、许昌县精细化工许昌市:一带十区二十个产业集群bull许昌新区:主副两中心四区加两翼产业发展集群形成本案周边布局四大产业区并处在许昌市产业集群发展带上区域发展空间巨大小结中原经济崛起的重要落点其城市化进程加快更加开放和包容mdashmdash外来人口增多城市向东为城市空间的外拓需求城市向北依托产业mdashmdash产业决定城市未来制造型城市产业转型在即三产的发展升级决定城市未来mdashmdash三产决定未来经济活跃产业聚集知名企业众多城市经济发展均衡mdashmdash城市相对富裕文化底蕴深厚、城市环境好生活幸福指数高mdashmdash宜居城市趋势现状第二部分:竞争市场城市项目概况了解市场动态房地产市场政策近几个月以来政府出台一系列的利好政策房地产市场加快回暖单从政策方面来看市场利好形势凸显月日郑州楼市限购正式取消以后买房不再对户籍和套数做限制。月日时整郑州市住房保障和房地产管理局官方微博发布消息:ldquo经报请上级部门批准自即日起在我市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。rdquo在房地产市场日趋成熟、平稳发展住房保障体系不断健全、日益完善的情况下中止执行住房限购政策、减少政府行政干预、发挥市场主体作用是促进房地产市场持续稳定健康发展的必然选择。月日两部委出台信贷新政提出对于首套房ldquo认房不认贷rdquo的标准并重申最低利率优惠。年月日点央行发文明确表态放松首套房认定标准首套房贷利率下限为基准倍。当日点河南省住房和城乡建设厅、河南省发展和改革委员会、河南省国土资源厅、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会、河南监管局五部委联合发表《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》明确表示河南省放松首套房认定标准适度提高住房公积金贷款额度公积金贷款购买㎡(含)以下住房贷款首付不低于㎡以上住房贷款首付比例不低于。年政策频出从全面解除限购、公积金政策调整到如今的限贷松绑这其实都是印证了年初lsquo双向调控rsquo的大方向印证了调控趋向理性、趋向市场化的调性与决心。虽然政策环境趋向利好不代表市场能够同期向好或扭转如何提振购房人群的购买信心是下一阶段的关键。月日三部门出台政策降低公积金贷款购房门槛:降低贷款标准、加大公积金利用率、推动异地贷款。住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》规定:、职工连续足额缴存住房公积金个月(含)以上可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满个月的缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。、各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续并推进异地贷款业务即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。月日国务院常务会议李克强提出稳定住房消费加强保障房建设放宽提取公积金支付房租条件。ldquo稳定住房消费rdquo意味着近年来严厉的房地产调控政策将趋于稳定限购、限贷等措施的调整将以稳定住房消费为主保障房建设也将成为支撑住房需求的重要环节。月日央行决定自年月日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调个百分点至一年期存款基准利率下调个百分点至。存款利率下调会刺激消费者减少存款、增加投资贷款利率下调有利于降低投资成本和还贷支出。降息对贷款敏感的刚需刺激作用更大但是也会强化改善型客户对房价上涨的预期和出手买房的欲望有助于提升房地产的投资属性有利于推动一部分投资客入市。房地产市场政策房地产市场成交概况许昌市商品房市场成交走势单位:万方单位:万方许昌市商品住宅市场成交走势从商品房成交走势来看成交量整体呈增长趋势年许昌市总成交量达到万方自年以来商品住宅共成交万方约万套左右住宅从常住人口万来看以口家庭测算共约万家庭包含外来置业群体市场仍存在一定空间从城镇化建设角度来看许昌市城镇化率为(年)河南省城镇化率年目标为许昌市年目标为许昌市总人口为万(年底)按此计算年整个许昌市房地产成交量将在万方左右市场空间较大成交整体呈增长趋势年成及较量在万方以上依托常住人口来看房地产市场仍存在一定需求未被满足房地产发展阶段市场典型表现开发策略复苏直接使用人带动市场发展现楼大于期房地价低没人买发展地价和房价同步上升期房、现房价格相近长期投资者进入土地储备销售分期危机期房高于现房地价上升不合理用家比例小投资者比例大一次性卖楼萧条地价下跌高于房价市场客户为信息不完整者迅速出货等待将带来更大损失许昌房地产市场发展周期论许昌市房地产处于高速发展阶段地价、房价稳步上升新城区建设处于高速发展城市板块分布根据许昌市房地产发展情况划分为东区、南区、西区、中心区、许昌新区许昌城市发展方向mdashmdash东进、北扩。东进mdashmdash建设东城区把东城区建设成为集行政办公、文化教育、金融商贸、高新技术和生活居住为一体的现代化、多功能、外向型、园林式新城区成为许昌市的政治、经济、文化中心东城区将成为未来人流、资金流、信息流的汇集处。北拓mdashmdash优先发展许昌至长葛产业带先期实现许长产业一体化主动推动与郑州产业的对接。东区许昌新区中心区南区西区西区板块mdashmdash区域概况西区老城工业区许昌市的经济动力中心拥有大量蓝领职工。许继集团、阳光集团、许昌卷烟厂、豫中股份等上市企业汇聚于此已经形成了电器制造、电梯生产基地、烟草、纺织等为代表的产业集群。西区板块mdashmdash房市概况价格特征:元㎡产品特征:主要以高层和小高层住宅为主以首改和功能型户型为主客户特征:区域内工薪阶层和地缘客户(禹州)刚需客户基本无投资客户区域特点:受中心城区价值辐射向西自然延伸而形成的区域整体环境逐渐改善城市配套日渐完善目前仍属待开发区域代表项目:汇润印象、宏伟西雅图主要在售项目分布南区板块mdashmdash区域概况物流商圈、建材农产品批发中心、新兴高新工业区并非城市主流发展方向房地产开发程度较弱项目整体品质不高许昌市价格洼地南区南区板块mdashmdash房市概况主要在售项目分布价格特征:元㎡产品特征:迎合市场的主流产品㎡左右两房三房面积在㎡以下有少量一房和四房客户特征:地缘客户和城市南端刚性外溢人群区域特征:依托于经济开发区形成的相对独立区域区域形象较差配套缺失价值不高属待开发区域代表项目:华洋瑞泰金域湾、天合幸福花城中心区板块mdashmdash区域概况中心区目前是许昌市唯一的商圈。商业氛围浓厚同时拥有强势教育、医疗、交通及其他配套资源人口密度大、人口流动性大、各种城市配套齐全为城市最核心区域。中心区板块mdashmdash房市概况宏润middot天宝华府永乐国际广场骏达middot西湖家园绿洲middot海龙国际酒店广场鼎鑫middot莲韵雅苑价格特征:均价公寓㎡产品特征:主要以公寓、写字楼和小高层住宅为主以紧凑型公寓和功能型户型为主客户特征:以市中心客户为主包括周边的企业中高层及收入较为稳定的教师群体及医生群体私营业主也占有相当的数量另有一些周边郊县的实力客户区域特点:居住氛围浓厚商业繁荣配套齐全客户认知度高处于价值高地价值较高未来供应主要来自于旧城改造发展受限代表项目:鼎新莲韵雅苑、骏达西湖家园主要在售项目分布东区板块mdashmdash区域概况东区该区域是政府重点规划区域未来的新城中心市政府所在地。区域内楼盘体量最大是许昌目前最大的房地产供应区域多为近期开发竞争最为激烈的区域。东区板块mdashmdash区域规划高铁站许昌市政府推动东城区北组团成为许昌市未来的中心。由于车站的交通枢纽作用带来人流、物流、资金流、信息流的汇聚与发散使得现代车站及周边地区必定成为经济、商务、公共活动频繁的场所对接郑州提升区域房地产的投资价值大幅度提升东城区北组团土地的价值外部要素的高度聚集必然会带动城市经营资本的富集尤以地价的抬升最为显著。高铁等规划利好提升东区板块物业升值潜力进而成为许昌房地产投资热点区域东区板块mdashmdash项目分布作为许昌市房产市场竞争最激烈的区域东城板块在售项目众多恒大、建业、瑞贝卡等知名开发商云集。主要在售项目分布东区板块mdashmdash物业形态区域上市项目物业类型小高层多层高层酒店公寓联排双拼独立恒大绿洲森林半岛空港新城君成国际中央公园名门尚居水岸香樟阳光花墅区域内物业形态主要以小高层高层为主多层或者别墅物业较少相对稀缺东区板块mdashmdash户型分布项目㎡以下㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡以上恒大绿洲☆☆☆☆☆☆☆森林半岛☆☆☆☆☆☆空港新城☆☆☆☆☆君成国际☆☆☆中央公园☆☆☆☆☆名门尚居☆☆☆☆水岸香樟☆☆☆☆☆阳光花墅☆☆☆☆区域内产品主要以平米左右的两房以及的三房居多东区板块mdashmdash价格水平项目元以下元元元元元元以上恒大绿洲森林半岛空港新城君成国际中央公园名门尚居水岸香樟阳光花墅区域内住宅产品价格主要分布在元平米之间但同时存在元㎡的价格区域楼盘众多竞争激烈价格成为最有效的手段东区板块mdashmdash恒大绿洲项目经济指标项目占地面积平方米建筑面积平方米容积率总户数户物业类型住宅建筑类型高层绿化率装修情况精装(元㎡)开盘时间年月开发商恒大地产集团恒大绿洲mdashmdash集高档住宅、购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等各类繁华设施于一体拥有国际级航母配套、㎡超豪华会所、余㎡品牌幼儿园及欧式风情商业街的住宅项目东区板块mdashmdash恒大绿洲号楼单元号楼单元㎡两房㎡两房㎡三房㎡三房㎡三房㎡三房㎡三房东区板块mdashmdash恒大绿洲㎡三房㎡两房㎡两房㎡三房号楼号楼㎡三房㎡三房㎡两房㎡两房㎡三房㎡三房号楼㎡三房㎡三房㎡三房㎡两房㎡两房㎡三房㎡三房号楼一单元东区板块mdashmdash恒大绿洲㎡两房㎡两房㎡三房㎡三房号楼二单元号楼㎡两房㎡两房㎡三房㎡三房东区板块mdashmdash恒大绿洲东区板块mdashmdash恒大绿洲㎡三房㎡三房㎡三房号楼号楼㎡三房㎡三房㎡二房㎡二房㎡二房㎡二房东区板块mdashmdash恒大绿洲㎡二房㎡二房㎡三房㎡三房号楼产品面积段相对较为丰富主要以房房为主东区板块mdashmdash恒大绿洲楼栋号总套数建筑面积剩余套数两房三房年月##年月##年月###年月#年月#、#、#、#、#、#约项目一期已售罄项目于年月份首开至今销售约余套月均销售套销售均价元平米左右含装修标准元㎡从项目已经推售部分剩余房源分布来看多为高区、户型面积相对较大的房源新型产品mdashmdash港式附带保姆间的设计户型去化情况良好说明许昌客户对于新鲜事物的接受度较高销售情况:月均去化约为套左右销售情况良好东区板块mdashmdash恒大绿洲市区客户占比约市区客户中私营业主占比较大主要为改善性客户为主来自老城区二次置业型客户较多看中恒大品牌效益对恒大体验式营销反响良好周边县镇客户占比约为周边县镇客户中主要以鄢陵客户居多主要由于城东对接鄢陵郊县客户市区置业其他区域客户占比约为偶得客户客户情况:市区客户占据主导,周边区县客户为补充客户东区板块mdashmdash恒大绿洲开挖大面积的人工湖、设置喷泉品质坡地景观绿化延长样板段带给许昌客户强大的视觉冲击增加客户购房体验其中不乏客户首次看房即下定。营销模式分析:体验式营销为许昌客户带来强大的视觉和心灵冲击东区板块mdashmdash恒大绿洲、产品主要以平米的两房以及平米的三房为主力户型、去化情况较好受到客户偏好、价格因素影响剩余部分房源多分布在高层大面积户型、客户主要以市区尤其是老城区改善型客户为主、品牌对于许昌市场有强大的号召力是销售的重大支撑之一、极具视觉冲击的体验式营销带给许昌市场新的购房体验客户接受度较高、带装修、社区配套首创价格在元左右部分特价房在元起品牌体验营销高性价比项目小结:东区板块mdashmdash森林半岛项目经济指标项目占地面积平方米建筑面积平方米容积率物业类型住宅建筑类型小高层、高层绿化率装修情况毛坯、精装开盘时间年月日开发商许昌金悦置业有限公司建业集团推出的第四代系列产品由栋小高层和栋高层组成小区是新古典主义人文建筑。东区板块mdashmdash森林半岛两房:户型面积分别为㎡左右为主力房型三房:房型为平米和平米一房:房型为平米左右四房:房型为平米左右户型情况:建业森林半岛主要以两房和三房为主㎡四房㎡三房㎡三房㎡二房㎡二房东区板块mdashmdash森林半岛户型情况:户型设计相对合理利用率较高东区板块mdashmdash森林半岛总套数面积剩余套数号楼(月初)号楼(月中旬推出)号楼号楼号楼号楼号楼目前建森林半岛报价元平米从月初推出的号楼来看剩余货量较多在竞争激烈的东城区现阶段销售存在困境。已推售房源的剩余户型多集中在高楼层区域销售情况:标杆项目面临市场竞争困境高铁区房源去化存在难题东区板块mdashmdash森林半岛市区客户占比约周边工作的行政、公务人员、事业单位员工新区内工作的领导、白领富二代(追求舒适生活和都市感觉)婚房周边县镇客户占比约为许昌市附近地区的高端客户如周边县镇市区置业其他区域客户占比约少量投资客户外地投资客户配套较好市区客户为主改善和刚需为主客户情况:市区客户为主改善型客户和刚需客户为主涵盖部分进城置业客户东区板块mdashmdash森林半岛项目小结:建业品牌软件(配套幼儿园、物业服务、产品)、产品主力面积段主要为平米左右的二房平米左右的三房、客户主要主要来源为本地市区客户周边工作的行政、公务人员、事业单位员工占比较大、利用建业品牌以及其独有的配套服务占领市场但区域市场价格存在瓶颈销售后期存在困境。东区板块mdashmdash小结价格特征:元㎡是整个许昌市的价格高地但同时区域内存在元㎡的价格整个东城区价格的提升存在瓶颈产品特征:产品多元化发展别墅、复式、洋房、公寓、高层、小高层等以小高层和高层住宅为主以舒适型户型为主新入市项目产品面积逐步缩小区域特点:受政务驱动和环境驱动影响日益成熟的新区在售项目云集是许昌房地产价值最高的区域。高铁、轻轨、候机楼已逐渐投入使用投资价值高潜力巨大。目前市政配套齐全但生活配套较为缺失客户特征:经济实力较高的客户和外地投资客配套逐步成熟市场价格高地置业热点区域竞争激烈许昌新区板块许昌新区规划面积平方公里。定位为全国重要的输变电装备制造业基地是许昌市经济社会发展的核心增长极将按照现代田园生态城市的标准来建设、经营和发展面积是目前许昌市区建成区面积的近倍规格副厅级。许昌新区内有中原电气谷、魏都产业集聚区、尚集产业集聚区三个省级产业集聚区和一个正在规划建设的郑州航空港经济综合实验区许昌承接区。全面启动商务中心区建设主要发展总部经济、金融保险、科技服务、商务中介、商贸商业等产业和业态。区域内规模以上企业近百家上市公司有许继集团、瑞贝卡集团和远东传动轴三家已经形成输变电装备制造业、档发加工业和汽车零部件制造业三大支柱产业。新区规划优势明显但目前配套尚需完善许昌新区目前在售项目主要由个分别为:英地泰和院瑞贝卡潩水庄园长泰镜湖花园碧湖云天合美佳苑英地泰和院瑞贝卡middot潩水庄园长泰middot镜湖花园碧湖云天合美佳苑许昌新区板块mdashmdash在售项目许昌新区板块mdashmdash物业形态区域上市项目物业类型小高层多层高层酒店公寓联排双拼独立英地泰和院潩水庄园镜湖花园碧湖云天待售已售在售合美佳苑区域内物业形态主要以小高层高层为主多层物业较少除潩水庄园已售完外无别墅产品许昌新区板块mdashmdash产品户型项目㎡以下㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡以上英地泰和院☆☆☆☆潩水庄园☆☆☆☆☆镜湖花园☆☆☆☆☆碧湖云天☆☆☆合美佳苑☆☆☆区域内产品主要以平米左右的两房以及平米的三房居多许昌新区板块mdashmdash区域价格项目元以下元元元元元元以上英地泰和院潩水庄园镜湖花园碧湖云天合美佳苑英地泰和院高层均价元平米左右潩水庄园:高层均价元平米左右花园洋房均价元平米左右镜湖天地高层均价元平米碧湖云天高层均价元平米左右合美佳苑元平米左右区域内小高层、高层价格为元平米之间花园洋房元平米左右项目名称产品去化情况瑞贝卡潩水庄园#地块现已售罄#地块年月开盘只剩余部分高层房源月去化套左右碧湖云天项目于年月份开盘#高层销售在售#楼高层小户型月去化套左右镜湖花园首次开盘于年月份现项目销售左右目前在售##高层房源月去化套左右合美佳苑项目于年年底开盘推出栋楼约套房源目前销售,月去化套左右许昌新区板块mdashmdash产品去化项目名称现阶段主打推广语推广渠道瑞贝卡潩水庄园携手搜房网年终大型团购会全城钜惠。纯板式准现房㎡雅致三房报名享元㎡优惠户外大牌单页电话邀约网络企业团购碧湖云天轻松置业乐享碧湖携手中原楼市网最高享千抵万优惠。住宅准现房首付最低万㎡风铃小户首付一万。网络、户外大牌、道旗、派单镜湖花园收官之作##楼㎡实景现房。候车亭广告街头广告政府团购合美佳苑万抢购饮马河畔准现房。楼上是家楼下是河。路口广告电话邀约许昌新区板块mdashmdash推广渠道重点项目mdashmdash潩水庄园项目经济指标项目占地面积亩建筑面积平方米容积率物业类型住宅建筑类型别墅、多层、小高层绿化率装修情况毛坯开盘时间年月开发商许昌瑞贝卡房地产开发有限公司瑞贝卡潩水庄园mdashmdash低密度住宅电梯花园洋房、小高层、高层组成项目内部配套打造丰富规划有幼儿园、会所、篮球场、羽毛球场等服务配套设施自身拥有万平方米的社区服务商业打造独特的坡地景观。重点项目mdashmdash潩水庄园四房两厅两卫平米三房两厅两卫平米三房两厅两卫平米三房两厅两卫平米三房两厅两卫平米三房两厅两卫平米主力户型:户型主要以三房居多房型设计合理空间利用率较高重点项目mdashmdash潩水庄园洋房小高层、高层项目于年月份首开在售为项目南地块花园洋房、以及小高层小高层均价元平米洋房均价元平米洋房去化情况良好小高层去化速度一般。整体去化速度小于市区项目但在新区最高。历经年销售周期共实现销售约套左右作为区域标杆相比市区项目销售速度相对不太理想。三期地块市区客户占比较多约为主要为改善型客户终极置业部分来自原瑞贝卡老客户部分作为养老用途。许昌新区(周边产业人口)占比约为新区人口基数较少高端客户数量较少这部分客户中周边产业工人的占比较大其他区域占比约主要来自长葛等外部客户的投资行为重点项目mdashmdash潩水庄园客户情况:市区导入客户为主部分周边产业客户重点项目mdashmdash潩水庄园太阳能板暖气片每户赠送太阳能热水板以及室内暖气片交房之前开发商负责将室内管线系统安装交付通过赠送物品提升物业的附加值重点项目mdashmdash潩水庄园利用售楼处包装提升项目整体品质感瑞贝卡潩水庄园#地块情况占地面积㎡(约亩)建筑面积㎡容积率绿地率建筑密度建筑层高FFFFFF项目共有栋由别墅、花园洋房、小高层和高层为主目前#地块项目暂未推出。目前施工进度#地块西临镜水路小高层楼梯已经封顶。重点项目mdashmdash潩水庄园重点项目mdashmdash潩水庄园项目小结:开发商品牌产品创新创新拓客手段、物业类型相对较多包含别墅、多层洋房、小高层、高层、社区商铺等物业主力户型仍为两房三房为主、客户主要依托市区导入客户为主许昌新区区域内客户较少、依托开发商自身品牌以及高品质产品销售状况良好、企业拓客为主进行老业主、主要企业单位、县城拓客重点项目mdashmdash镜湖花园项目经济指标项目占地面积平方米建筑面积平方米容积率物业类型住宅建筑类型多层、小高层、高层绿化率总户数装修情况毛坯开盘时间开发商河南长泰置业有限公司镜湖花园mdashmdash含多层、小高层、高层的住宅小区为政府配建项目后期推出部分商品房销售。配套有网球场、篮球场、门球场以及儿童娱乐中心以及中央大型音乐水系环绕五星级会所容纳国际双语幼儿园、室内休闲娱乐中心、超市、地下停车场等。重点项目mdashmdash镜湖花园㎡一房㎡三房㎡三房㎡左右的三房占比较大约为其次为㎡左右的一房房占比约为重点项目mdashmdash镜湖花园#楼项目处于清盘阶段目前在售、号楼主要为左右的一房㎡左右的房剩余房源不多。销售均价:元㎡左右(高层)公务员定向销售楼盘当前小户型以投资型客户或者过渡型为主以周边产业客户为主项目总占地面积约多亩分两个地块开发。其中一期地块占地面积为㎡(亩)建筑面积㎡。目前已建成的为##楼当前已经封顶楼体外立面已经基本完成。目前推出在售房源主要在#西单元、#、#楼。计划今年末推售#。#未开发地块#未开发地块重点项目mdashmdash泰和院平米两房平米三房平米三房主力房型㎡左右的三房占比较大约为其次为㎡左右的两房占比约为重点项目mdashmdash泰和院重点项目mdashmdash碧湖云天碧湖云天mdashmdash由栋品质高层建筑组成建筑风格采用地中海建筑风格。建筑品质上采用别墅级高档面砖、中空双玻等高档建材用料精心打造许昌高端住宅社区。项目经济指标项目占地面积平方米建筑面积平方米容积率物业类型住宅建筑类型小高层、高层绿化率总户数装修情况毛坯开盘时间年月开发商许昌恒鑫源置业有限公司重点项目mdashmdash碧湖云天 面积套数占比小户型二房三房三房(复式)五房(复式)首期推出#、#、#(每层个单元两梯三户)#、#(每层两梯户)。小户型占比较大合计为其次为三房占比合计套占比。主力户型:小户型为主三房户型次之首期房源号楼小户型公寓被整栋购买规划为酒店号楼小户型目前在售、、号楼剩余部分㎡的两房以及㎡左右的三房。平米三房销售情况较好销售价格在元㎡客户以周边尚集个体户及产业客户为主重点项目mdashmdash碧湖云天重点项目mdashmdash合美佳苑项目经济指标项目占地面积亩建筑面积平方米(一期万方)容积率物业类型住宅建筑类型小高层、高层绿化率总户数(一期)装修情况毛坯开盘时间年月开发商许昌丰泰地产有限公司合美佳苑mdashmdash小高层层项目位于许昌新区魏武大道与创业大道交叉口西南角项目占地面积约亩建筑面积约万平方。一期万㎡住宅全线封顶。重点项目mdashmdash合美佳苑三房㎡二房㎡主力房型为㎡左右的两房以及平米左右的三房麻禾禾剑陶唯坎任主兄年绝0主医埠冈板住0仪任摘布0赶替医埠冈孟圭任楚相齿0医埠冈布圾驶泽尝备云速住泪年。电任>兄年普绝运宣投>仪味遮亨丛宣投、中何投友镇切拭辖懂宣投主举重点项目mdashmdash合美佳苑汇润地产项目地块地块位置:文峰北路与幸福路交叉口开发商:许昌辉润地产有限公司投资商:河南汇润地产有限公司地块现状:场地已经平整且比较方正属于纯净地块已有围墙围合处于待开发状态具体动工时间未定。由于离泰和院项目距离较近在未来入市后将是泰和院有竞争力的项目。幸福路文峰北路汇润地产项目地块建德路重点项目mdashmdash汇润地产许昌新区板块mdashmdash小结价格特征:元㎡是整个许昌市的价格洼地产品特征:产品多元化发展别墅、复式、洋房、公寓、高层、小高层等以小高层和高层住宅为主以舒适型户型为主新入市项目产品面积逐渐减小市场上在售洋房以及别墅物业较少区域特点:交通区位优越、产业基础良好、生态特色凸显、政策支撑明显但配套上需要进一步完善客户特征:经济实力较高的客户、地缘性客户和外地投资客市场特征:本地客户市场需求量较小且与市区项目相比价格上并不具备明显优势市区客户导入存在一定困难。新区规划利好短期内难以转化为市场购买力价格洼地、开发新热点、配套不成熟、客户导入的难度大小结房地产开发水平相对较低依托地段形成价格梯队无产品突破案例客户结构单一客户仍以市区客户为主部分周边进城客户首置刚需和改善型为主东区置业为主流东区为市场供应的主战场改善型为主并带动刚需许昌新城作为副CBD中心居住区政策导向性强但与东区相比较仍具有局限性存在价格瓶颈恒大绿洲产品创新做精装和社区配套突破市场但价格和市场持平客户产品选择面窄物业类型单一以高层为主洋房和别墅较少且整体无产品概念创新案例小结创新的成本较低整体开发水平较低市场需要强势产品和强势居住理念冲击价格杠杆效应明显随着东区价格水平的走高价格瓶颈下购房客户分流至其它板块小结客户导入难度大距离市区距离远、配套不完善、面临东区的强势竞争竞争激烈在售的个项目均为大盘未来如汇润地产等入市量较大总潜在供应量高达余万方区域居住价值仍未形成影响力导入市区客户仍为产品导向对区域未来发展预期不强

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