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禹洲集团肥东E1311地块前期定位研究报告

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2019-01-22 0人钱柜777手机版登陆 0 0 0 暂无简介 举报

简介:本文档为《禹洲集团肥东E1311地块前期定位研究报告pdf》,可适用于行业分析领域

禹洲集团肥东E地块前期定位研究报告合肥新景祥业务发展中心年月谨呈:禹洲集团连续七年蝉联中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP累计总销售额超过亿合约总面积超过万㎡年跨区域发展经验累计代理项目余个全面进入中国个以上大中城市品牌价值超亿中国房地产代理行业综合实力TOP新景祥控股集团GROUP本地化、标准化、专业化新景祥合肥公司HEFEI新景祥合肥公司年全面进入安徽市场作为新景祥集团投资控股的省级区域公司在公司执委会的带领下已发展至余人凭借优秀的专业团队和卓越的服务已为余家开发商提供了前期咨询、市场咨询、营销顾问及全程策划代理等专业服务服务代理及顾问项目近个销售总规模已超过亿元。本次报告通过肥东县背景研究、项目本体研究市场数据分析及实地市场调研、客户访谈整体市场及本案竞争市场特征进行规律性总结和判断结合开发目标推导本案整体定位从而找到核心竞争策略并在此基础上作出初步的总平排布建议。bull研究肥东县发展特征从而映射出房地产市场发展的动因。bull研究项目土地属性发现核心问题。bull通过肥东县房地产市场定量指标统计研究及定性特征分析对市场基本面的价格、容量和风险等进行判断。bull通过竞品市场分析找到符合市场发展方向及开发目标的产品规律。bull客户需求特征及初步定位。客户需求研究项目整体定位及竞争策略选取肥东区域解读本体属性认知bull通过以上的分析总结以及预判对项目作出整体定位及竞争策略建议供甲方参考为本次报告解决的核心问题。本次报告的主要内容市场规律总结报告目录土地属性理解商业市场扫描住宅市场研判前期整体定位总平排布建议社会发展交通体系地理区位经济发展城市规划城市背景分析(中观)土地属性理解(中观)城市背景肥东县是合肥市东部组团核心片区之一合肥东大门ldquo吴楚要冲、包公故里rdquo全县总面积平方公里人口万辖个乡镇、个村(居、社区)地理区位蚌埠市芜湖市南京市上海市无锡市杭州市肥东县巢湖合肥市定远县全椒县居巢区合肥市肥东县位于安徽省中部南濒巢湖东连巢湖市居巢区、滁州市全椒县西与合肥市瑶海区、包河区、长丰县、肥西县毗邻北和定远县接壤。长三角核心区产业转移肥东县长丰县瑶海区包河区肥东县是合芜蚌试验区的纵深腹地长三角经济区西向延伸的必经地皖江城市带承接产业转移示范区建设的核心区域。区域背景规划城市职能:、合肥市重要的物流基地、合肥市重要的现代制造业基地、肥东县政治、经济文化中心城市性质:合肥市东向发展的门户东部组团中心加工制造业及物流商贸基地现代生态园林城市。发展战略:工业立县、产城一体、开放合作、绿色发展。战略布局:ldquo一个副中心、两大片区rdquo合肥东部副中心:以ldquo三区三镇rdquo为核心的合肥东部副中心店埠和撮镇片区要突出功能提升重点发展现代服务业推进基础设施、市政建设与合肥主城区同城化提高人口承载力和城市功能。沿湖沿山片区:沿巢湖地区和东部沿山地区资源环境承载能力较强发展潜力较大。江淮分水岭片区:该片区是全县面积最大、资源环境承载力较弱的地区是合肥市东部丘陵复合生态区。信息来源:肥东规划局本案江淮分水岭片区东部副中心片区沿湖沿山片区肥东县在合肥市新一轮空间发展战略中被纳入主城区范围以ldquo等高对接rdquo的姿态融入ldquo大合肥rdquo区域版图作为ldquo大合肥rdquo的一分子来定位。交通体系肥东县已建立立体交通体系可迅速通达省内外及周边县乡快速干道及建设中的轨道交通将加速其与合肥市区的融合。肥东包公大道包公大道、长江东路(合店路)、裕溪路(合马路)等城市干道连接合肥主城未来将建成的东门换乘中心衔接轨道交通号线繁华大道、临泉东路、新安江路实现多种交通方式无缝对接换乘。合肥市区已建成待建肥东水运、高铁建设完善。淮南铁路、合宁(合武)高铁经肥东火车站停靠即将建成的京福高铁在长临河设有高铁站。合宁、合芜、合徐、合六高速公路和省级平安大道合相路贯穿全境高速公路总里程居全省第一位。长江水运经巢湖直达肥东店埠三级航道工程动工建设肥东通江达海优势凸现。肥西年年肥东县各年三产比例图第一产业第二产业第三产业年肥东县各年三产增长率走势图第一产业第二产业第三产业肥东县产业发展呈二一三结构三产增速呈二三一结构工业立县并已经形成了良性的增长势头全县整体经济实力不断增强。、数据来源:肥东统计局图中标签数据为产业总量单位亿元经济发展产业年肥东县各年人均GDP走势图人均生产总值(元)增长率年肥东县各年GDP走势图GDP(亿元)增长率经济发展GDP图、数据来源:肥东统计局(亿元)(元)肥东县城经济基本竞争力位居全国第位中部百强县GDP总量居于安徽省各县上游水平且增速较快人均GDP高于全省平均水平。第十一届全国县域经济基本竞争力评价中肥东位居全国第位蝉联中部百强县并跃居第位人均GDP高于全省元平均水平。数据来源肥东政府网城市商业发展阶段集市沿街商业大型综合超市专业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店批发市场$以下$~$~$~$~$~$以上生存需求价格品质传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段随传统商业业态不断丰富市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩各种商业业态在城市中心混杂聚集车水马龙、景象繁华形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分寻找空隙日益艰难这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈相互分流客户产生替代性竞争市场需求多元化主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续民间自发形成具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注商家有比较明确的市场目标经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出现业态随着肥东居民收入水平的提高商业升级需求将不断加剧肥东商业业态逐步进入都市MALL阶段城市综合体的出现具备合理的宏观经济支撑商业发展阶段肥东县为全国建筑劳务输出基地县和全省外派劳务输出基地县城市经济对本人吸引力较弱人口外溢现象明显但区域内富裕人口基础较大随着城市的发展未来将会吸引更多的乡镇和外溢务工人员落地消费和置业肥东县户籍、常住人口对比图(图)常住人口户籍人口单位:万人社会发展人口消费年末肥东县户籍人口万人其中非农业人口万人。肥西县户籍人口万人其中非农业人口万人。第六次人口普查肥东县户籍人口为万常住人口为万人同第五次(年)人口普查相比户籍人口减少了人常住人口减少了万人。人口外溢严重。、、数据来源:肥东统计局年肥东县农村居民人均纯收入走势图(图)(元)农民人均纯收入(元)增长率年肥东县社会消费品零售总额走势图(图)消费品零售总额(亿元)增长率(亿元)农村居民人均纯收入从年以来一直保持两位数增长率。一、三线城市区域副中心交通体系便捷城市规划上作为ldquo大合肥rdquo的一分子城市风貌、路网规划将迅速和合肥城区实现ldquo等高对接rdquo本案所在片区作为进入市区的大门未来价值将不断提升。二、工业立县全县经济增速较快人均可支配收入和消费能力保持高速增长跟随合肥市经济的发展已经进入到快速城镇化阶段对下辖乡镇的辐射力将不断增强其房地产市场的辐射能级和市场容量也将不断提升。三、劳务输出大县富裕人口的基数和消费能力强其房地产市场有明显的ldquo返乡置业rdquo周期但由于区域内产品品质和城市发展的局限目前存在较大的外溢现象随着与合肥同城一体化城市发展和产品品质的提升将会逐渐吸引周边乡镇和外地务工人员本地化置业为房地产市场容量的扩张及价格长期提升带来动力也是本项目的市场契机。城市背景分析(中观)小结四、城市商业进入综合体时代未来更符合人民需求和发展规划的商业体或综合体将逐渐取代传统商业中心提升改善区域需求。相邻关系片区区位城市区位交通配套经济指标土地属性理解(微观)项目本体土地属性认知合肥市中心城市区位淮河路步行街km店埠镇km肥东县政府新城区地块位于肥东县城新城区店埠镇西侧距离店埠镇中心约公里距离合肥老市中心约公里属于肥东县新城核心区域也是肥东进合肥的桥头堡。长丰县瑶海区包河区老城区本案片区区位规划城区规划结构:以店埠河为发展轴线通过综合整治充分发挥其生态、景观、运输功能。疏解老城寻求新的城市形象和更为便捷的交通联系。并以此划分三大片区()河东片区:县城综合片区。规划以居住、文化、商贸、物流为主要职能兼有工业生产、先进物流的多功能综合片区。()河西片区:县城主要工业产业区。片区重点发展高新技术产业和先进制造业促进传统工业的产业升级加强与合肥市区的道路及其它市政设施对接协调产业发展及用地布局完善居住及工业生产的配套服务设施。()河北片区:县城主要公建区。规划以办公、文化、体育、游憩、居住为主要功能。发展轴:店埠河河西片区本案西联北拓本案所在河西片区在肥东西联主要发展方向上将与合肥联动发展的更加紧密承载合肥东大门的角色。将以工业产业为主发展居住、商业是新肥东形象展示区。撮镇路包公大道金阳路本案新城区老城区肥东县政府随着老区的饱和片区客户对于老城区的心理倾向将逐渐减弱本案所在片区将呈现更高的规划建设水平预期价值将进一步兑现消费者对区域发展前景高度认同。片区区位档次河西片区河东片区本案所在河西片区是目前肥东县房地产热点板块。河西那边是重点打造与发展的区域而且合肥的距离也近向城西发展也是必然的所以这边肯定能发展起来。现在这边好多小区都在建年左右应该差不可以发展新的商业中心。mdashmdash肥东县老城区居民李小姐地块第六中学附属小学新宇百货汽修厂瑞杰商务宾馆瑞景兰庭街铺及社区超市佳乐美超市安徽省肥东县第二中学城关中学城关小学东泰纺织医院店埠河公园天都百货县政府实验小学徽商城农产品批发市场东门换乘中心(规划)地块临主干道(长江东路和南环路)靠近未来地铁、东门换乘中心及高速入口交通优势突出具备良好的商业价值。交通配套燎原路加油站易捷便利双龙商务大酒店龙泉路南环路、临长江东路和南环路两条主干道通过长江东路和未来建成的轨道交通可迅速到达合肥主城区、、路公交车直达市中心。、省内两个国家一级汽车客运站之一的东门换乘中心将落座于本项目西侧未来将与轨道交通和快速干道联动建设发展。、距离绕城高速龙塘入口约公里出入便利。合肥徽商城农产品批发市场是安徽省名优特农副产品批发市场体系项目的省级中心市场是安徽省ldquordquo计划和合肥市ldquordquo计划重点支持项目市场计划总投资亿元。、地块临主干道长江东路、南环路。、地块东侧为中小规模企业厂区东侧为部分临街商业及老旧房屋地块以南为荒地及厂房形象较差、以北多为新开发住宅小区商业及居住氛围逐渐提高。本案导入或将提高区域整体形象。相邻关系①长江东路①③④老旧房屋⑥⑦⑨地块内部规划道路⑦燎原路⑧部分企业厂区③南环路④老旧房屋⑤瑞景兰庭经济指标项目指标规划用途住宅、商业占地面积亩绿地率ge商业用地亩建筑面积㎡容积率le建筑密度le住宅用地亩建筑面积㎡容积率le建筑密度le规划要求Mall和五星级酒店建筑面积不少于万方并自持老旧房屋规划道路瑞景兰庭发现:总建筑面积约万方其中商业地块面积约万方(包含星级酒店mall)住宅建筑面积约万方肥东迄今为止最大体量综合体项目具有自我中心化的基础条件发现:长江东路和南环路为城市主干道且比邻未来轨道交通商业价值较高适合排布商业发现:商业部分昭示性和交通通达性良好且地块规整适合打造大规模商业综合体的条件。发现:住宅部分容积率以高层为主具备不同物业组合的可行性。土地属性属性小结城市规划土地价值属性要素构成项目土地价值属性大合肥新东门自我中心化的超大综合体交通条件大合肥主城区肥东西联桥头堡两条主干道轨道交通东门换乘中心地块条件肥东最大规模百万方建面星级酒店、mall万方商业寻找合理的商业定位与经营思路mdashmdash如何确保万平米商业中自持商业长期良性经营可售商业良好去化减少资金积压的风险风险目标土地成本较高(万亩)项目住宅部分预期年底入市多层元㎡打造区域地标性综合体项目,提升企业品牌,为禹洲在安徽的可持续发展奠定基础开发商设想开发目标解析盈利目标品牌目标本项目商业物业比重之大决定了本项目综合体为ldquo商业核心模式rdquo商业的形态、档次是项目的核心发力点在很大程度上决定了其他物业的价值。项目发展方向商业引擎主动中心化mdashmdash以绝对领导者的气势推动东城跨越式发展五星级酒店定义东城新地标项目初步发展方向Shoppingmall打造商业新中心项目整体以综合体形象面世高举高打首期推出住宅物业回现中期推出底商及商业街产品后期开发mall和酒店物业先期重形象和人气后期重品牌和商业价值项目初步发展方向住宅:项目安全性保障先期回现主力应首期开发社区底商:满足社区及周边消费需求与住宅同步开发商业街:项目可售商业部分吸引区域外消费者来体现消费项目后期回现主力商业mall:项目的特色和亮点自持目前市场风险大等区域人口逐渐增多才有机会酒店:项目的特色和亮点自持资金沉淀无法回收尽量最后开发公寓:依托整体项目和商业发展与商业街同步开发核心问题一:项目片区属于城市新区老城区商业认同度高已有综合体在建本项目以何种商业定位规划在确保成功运营的同时能区隔竞争对手既是本案形象发力点又是定位难点星光国际广场约万平商业暂未规划业态共计层购物中心:万平方米层百大购物中心肥东镇政府旁ldquo城中央万方城市核心综合体rdquo商业万平方米、商务办公万平方米配套肥东首座大型购物中心百大。比较受肥东市场的认可推出商铺均销售以上。世宏城市广场购物中心:约万方层拟引进鼓楼商厦强超市:约万平至层大润发肯德基TOP级影院:层暂未定主题商业街:约万平层时尚主题商业街区万方集商业、住宅为一体的大型城市综合体商业约万方拟引进精品百货、娱乐餐饮、电影院线世界强大润发及KFC已经签约项目位于新城老城交接地与本案距离较近与本案产生直接竞争。核心问题二:项目住宅是首期回现主力如何突破市场价格实现高溢价项目名称高层均价(元㎡)多层均价(元㎡)星光国际广场文一托斯卡纳小镇文一凯旋公馆锦源春天彩虹新城部分周边项目均价价格突破方式综合体拉动产品自身发力案例:中环城、万达住宅物业比周边纯住宅项目单价高radic?形象、价格、户型、面积、景观、配套、附加值报告目录土地属性理解商业市场扫描住宅市场研判前期整体定位总平排布建议商业客户扫描商业市场简析商业市场简析商业市场扫描商业整体定位商业开发策略商业初步规划商业市场简析发展格局肥东县城初步形成两大城区三大商业带皆以商业街为核心点状式放射发展。以老街为代表的老城区商圈为县城唯一的商业核心消费人群认可度极高短期其商业地位难以撼动。新城区商圈尚未形成辐射力。老街和平广场商业街瑞景兰庭商业区新城区、老城核心商业中心mdashmdash老街公园路贯通龙泉路与大市场聚合为肥东商业核心。、新城老城交接商业集中带mdashmdash和平广场商业区环临泉东路(弧形)。、新城区商业集中带mdashmdash瑞景兰庭社区商业街环瑞景兰庭。由中心沿主干道点状式放射发展老街和平广场商业街建筑密度较高再开发困难建筑档次欠高物业布局混乱交通不堪重负商业环境不佳商圈辐射能力有限老城商圈发展已经趋于饱和再发展只能局限于布局的规范及特色街的再开发。瑞景兰庭商业区老城区商圈发展现状围绕老街中菜市、大市场、安美街商业业态零散主要以服装、餐饮、农副产品为主档次中低端辐射能力有限缺乏休闲娱乐、品牌电器类业态尚处在无序发展自发形成的状态。新城老城交接商业集中带mdash和平广场商业区老城核心商业中心mdash老街新城经济开发区商业集中带mdashmdash瑞景兰庭社区商业街餐饮酒店服装鞋帽百货批发美容化妆中菜市大市场安美街商贸快餐足浴保健火锅餐饮烟酒百货电器以社区配套商业为主主要为餐饮、百货、社区服务店等以服装百货为主涵盖美容化妆、菜市、百货批发等和平广场商业区以餐饮为主涵盖养生、休闲、百货专卖等会所餐饮烟酒超市百货五金洗车但商业市场简析发展特征(业态分布)商业市场简析发展特征(商铺)商业市场供应较少成熟的商铺多为出租目前市场内商业产品主要是星光国际广场认筹临街铺价格约万元平面积大总价高但仍然受市场热捧内铺约万元平。序号期现项目商业体量租售形态期房世宏城市广场万方未定集中商业商业街现房水岸城市花园单铺平租金元平月商业街层现房汇景新城单铺平租金约元平月商业街单层老街和平广场序号期现项目商业体量租售形态期房星光国际广场万方内部价格万左右外铺价格万左右集中商业商业街现房老街单铺平租金元平月商业街单层现房公园里街铺单铺平租金元平月商业街单层瑞景兰庭序号期现项目商业体量租售形态现房瑞景兰庭单铺平租金元平月商业街层现房水岸城市花园①②③④⑥⑤⑦热点区域租金约元左右平月非热点区域租金约元左右平月期房街铺价格约在万内铺价格在万不等。期房主要为星光国际广场在售销售情况较好热点区域、高端商铺受市场追捧。目前在建个型综合体星光国际位于老城区世宏城市位于新老城区交接处地理位置占优但从其商业业态的规划、项目规模、区域交通条件、四至界面来看并不能称作综合体。星光国际广场世宏城市广场优势城市中心:肥东老城核心商业中心新城与老城交接规模宏大:约万方约万方物业丰富:商业、办公、住宅集中商业、商业街、住宅大型主力店:百大购物中心大润发、肯德基劣势:商业定位不完整:除一栋集中商业定位百货外其余商业定位不清晰周边环境:与老街紧邻商业氛围较好交通条件:老城中心交通拥挤人流、车流动线不畅业态缺失:以购物为主无餐饮、休闲、娱乐、酒店产业层集中商业及商业街无明确定位与和平广场商业街相邻商业环境较差仅地下层停车场不能满足交通需求动线不佳餐饮、休闲、酒店业缺乏肥东尚不存在真正意义上的休闲、娱乐、购物、餐饮、酒店等一站式MALL。商业市场简析发展特征(综合体)星光国际广场约万平商业暂未规划业态共计层购物中心:万平方米层百大购物中心产品解析:肥东较大规高档综合体配套肥东首座大型购物中心百大。营销推广:强势宣传ldquo城中央万方城市核心综合体rdquo概念商业万平方米、商务办公万平方米顶级商业配套与高端居住形成联动效应。客群特征:全县范围内改善置业及投资为主全县高端首次置业为辅。老城区中心万方集商场、住宅、办公为一体的大型综合体项目约万方商业定位高端以百货(引进百大)为主力店拉动。商业市场简析发展特征(综合体)星光国际广场销售情况商业体量约万方集中式商业共层商铺情况:在售一层:多套内铺面积平米一二层联体:套左右门面面积平米开间米进深米销售情况:(认筹锁定房源)内铺:剩余套左右门面:剩余套左右#写字楼预约登记中价格:价格:内铺价格:万左右平门面价格:万左右平项目分析:以区位为核心优势比较受肥东市场的认可引入百大整体以购为主缺乏休闲娱乐功能实际功能是购物中心周边交通及形象较差临街门面虽然价格高但接受度较高内铺存在一定抗性。商业市场简析发展特征(综合体)星光国际广场整体万方的层盒状商业切割销售沿街层联体销售内部只销售层层自持。商业体量约万方拟引进精品百货、娱乐餐饮、电影院线世界强大润发及KFC已经签约世宏城市广场购物中心:约万方层拟引进鼓楼商厦强超市:约万平至层大润发肯德基TOP级影院:层暂未定产品解析:肥东新地标世界强大润发及KFC已经签约打造肥东唯一。营销推广:强势宣传ldquo肥东新地标肥东唯一rdquo概念商业约万平方米以高端商业配套、户户供暖的精品住宅全面演绎新城市综合体。客群特征:全县范围内改善置业及投资为主全县高端首次置业为辅。主题商业街:约万平层时尚主题商业街区万方集商业、住宅为一体的大型城市综合体项目位于新城老城交接地点以超市(引入大润发)为核心主力店业态规划丰富业态上本项目定位相仿产生直接竞争。商业市场简析发展特征(综合体)世宏城市广场销售情况集中商业街铺约万方集中式商业体量约万方:形态:层(地下三层底商四层一层四层对外销售)面积:平左右社区商业街体量万方形态:层联体面积:平左右销售情况:商业暂未开始销售目前处于认筹中认筹金缴纳元可享受优惠(暂未定)目前认筹量多开盘预计月份集中式商业销售模式未定街铺层联体销售价格预计万平左右。项目分析:在规划上商业围合住宅分布在三条临街面无法形成人流的聚合效应实际上只是大规模的社区底商。商业市场简析发展特征(综合体)世宏城市广场可售商业类型以街铺、集中式商业的内铺为主除大润发和kfc意向进驻外其他意向商家不确定其内铺的销售形式也不确定造成市场对其接受度一般。商业市场简析发展特征(酒店超市)围绕老街中菜市、大市场、安美街无大型品牌商超规模较小均在千方。无四星级以上酒店酒店均属于中档或中低档。新城老城交接商业集中带mdash和平广场商业区大型酒店:和平大酒店宏润大酒店大型商超:安尔美超市:双层共计约千平老城核心商业中心mdash老街大型酒店:琪瑞大酒店大型超市:北京联华:双层共计千平合家福:双层共计约千平新城经济开发区商业集中带mdashmdash瑞景兰庭社区商业街大型酒店:双龙大酒店大型商超:无多以单层便利超市为主双龙大酒店宏润大酒店和平大酒店琪瑞大酒店安尔美超市北京联华合家福市场现状三大商业街业态组合自发形成无专业性品牌店、电器城无大型集中式商业市场有两个ldquo类rdquo综合体入市无大型商超均在千方无五星级酒店项目少需求小商业区Mall超市酒店特征商业市场简析小结档次低、形象差无规划、无特色无主题、不便利从功能与规划布局上都不是真正的mall临街面的商铺接受度高内铺的销售模式没有得到市场的认可规模小档次不高档次低需求较少项目发展启示档次形态规划真正意义上的mall尚属空白领导品牌绝对中心基本以购物为主休闲、餐饮、娱乐是市场的空白集中式商业商业街为主体酒店需控制商业客户扫描商业市场简析商业市场简析商业市场扫描商业整体定位商业开发策略商业初步规划通过肥东商业客户的访谈将商铺客户分成这样几大类型ldquo成长型rdquo投资客户ldquo稳健型rdquo客户解读mdashmdash初级投资客户通常为区域客户已拥有多套居住物业尝试利用商铺投资关注以租养房解读mdashmdash较为成熟型的投资客户已有购置商铺经验并尝到商铺带来物业升值的巨大价值较强关注长期物业升值能力部分高端客户将投资商铺作为资产转移固定资产沉淀解决资金出口的方式商业客户扫描客户访谈关键词:地段可经营性稳定的租金收益►置业关注要素:地段、可经营性、稳定的租金收益总价承受:万以内►从肥东角度看西边商铺还需要时间培养市场►现在肥东商铺很少商业供应少升值潜力较大►不看好那些产权的内铺后期经营风险很大。客户特征置业需求对区域及本项目的看法mdashmdash成长型投资客城市中端收入人群进入门槛低由于资金承受力有限更看重稳定的租金收益►岁有较强经济能力事业处于稳定阶段►本地与外地客户均有企事业单位、管道局、教师、公务员部分小生意人等►居住物业充足以租赁商铺做经营的客户为主有强烈的商铺购置欲望►属于城市中高端收入客群自身在某一行业拥有较深的商业资源希望购置商铺开辟更多经营场所同时降低租赁成本。投资客户分析商业客户扫描客户访谈关键词:核心地段物业升值稳定的租金收益►置业关注要素:地段、稳定的租金收益、总价、区域感总价承受:mdash万►从肥东发展角度看新城是未来核心区域为未来的高价值认知区►目前新城新建很多居住区商铺投资市场看好周边居住人口多这是稳定的消费群体租金应该不是大问题►项目物业很有升值潜力比较看好。客户特征置业需求对区域及本项目的看法mdashmdash稳健型投资客城市高收入人群门槛较高多看重物业升值与稳定的租金收益►岁有较强经济能力事业处于上升发展阶段►以外地务工的建筑包工头客户为主或生活、事业在在肥东的外地生意人►有多套居住物业商铺为次或以上购置经历►职业多为私企老板、财富积累比较充裕生意人、国企高层、政府中高层领导。投资客户分析商业客户扫描客户访谈商业投资客户小结:bull肥东商铺投资需求强目前市场处于供不应求态势bull对于商业物业的形态偏好产权更加明晰的街铺bull大规模且有主力店入驻的商铺比较受青睐bull购买门槛较低的成长性客户接受的总价约万左右商业市场:投资旺盛投资特征:一类是以本市普通经营老板为主用于自身经营可承担总价偏低大约万元此类客户多投资临街商铺便于自身经营另一类客户以以外地务工的建筑包工头客户以及来自下县财富群体投资以资产升值为目的投资总价在万元此类客户多投资独栋式商业或核心位置的大面积商业以期获得稳定的投资回报。两类客户均对升值潜力、配套、形象较为关注。商业客户扫描客户访谈消费者分析需求分析消费性支出排序食品教育文化娱乐服务交通和通讯衣着居住家庭设备用品及服务医疗保健杂项商品和服务消费结构:目前商业功能结构单一且落后停留在民生性需求状况餐饮类本地特色菜系与中式正餐占绝对市场份额缺乏外来菜系没有韩日料理休闲业多以茶楼、网吧为主未形成休闲消费的意识娱乐类基本以中低档的ktv为主商业发展无法满足经济增长的需求。消费特征ldquo及时行乐rdquo的消费观食品、交通与通信、文体娱乐占比较大。消费特征:消费两级化中高端人群消费外溢普通消费者(县城常驻人口):民生性需求消费。外溢消费者(县城中高端私企业主公务员、外地务工的建筑包公头):中高端消费者除了追求产品品牌度及质量之外还渴望通过更好的服务、购物环境、享受一些发达区域才有的休闲娱乐来满足心灵上的需求。肥东主力消费人群对当地的购物环境、品类、品牌、服务及停车问题存在严重不满。电动车、摩托车、私家车比较在意停车位以朋友聚会为主主要光顾本地菜、特色菜、特色餐厅餐饮消费支付意愿高对就餐环境要求较高集中消费在服装、饮食、生活用品及休闲商。环境、品牌是购物驱动因素。KTV咖啡茶座棋牌是主要娱乐方式对图书电影健身等要求逐渐提升。普通消费者消费特征私家车比较在意停车位消费频次高主要去合肥市区消费。以商务活动、聚会为主关注就餐环境及服务主要光顾品牌餐饮、主题餐饮、特色餐饮中高端外来品牌为主品牌忠诚度高商务类文化休闲类健身娱乐酒吧等为主注重品位及精神满足外溢消费者消费特征消费者分析需求分析理性消费时代实用性感觉消费时代功能性感性消费时代体验感特征:生活水平低消费者只是注重产品本身的质量。着眼于物美价廉经久耐用。产品的ldquo好rdquo与ldquo坏rdquo成为消费者购买的标准。特征:生活水平提高关注产品品质愿高价购买高质量和新型产品。ldquo重品牌重式样重使用rdquo。ldquo喜欢rdquo与ldquo不喜欢rdquo成为消费者的购买标准。特征:消费越来越挑剔注重体验的惬意感和心灵的满足感。在购买和消费过程中是否能够带来心灵上的满足。ldquo满意rdquo与ldquo不满意rdquo成为消费者购买的标准。消费倾向:肥东县消费需求进入感觉消费时代逐步向感性消费时代过渡对于消费场所的功能性与体验感提出更高的要求休闲、娱乐与购物相结合的ldquo一站终点rdquo的规划合理的shoppingmall势必成为新热点。消费者分析需求分析消费需求:项目启示:bull目前肥东本地大部分是中端消费者品牌导向性强对产品的品质关注度高也有部分追崇特色消费同时抱怨本地购物环境、服务及一站式消费等需要得到改善。bull外溢至合肥的中高端消费者除了追求产品品牌度及质量之外还渴望通过更好的服务、更好的购物环境、享受一些发达区域才有的休闲娱乐等来达到心灵上的满足。bull目前肥东仍以传统的内向消费为主缺乏现代化的休闲、娱乐、餐饮、文化类商业品类尤其缺乏以儿童青少年的专属消费场所高端商业环境体验式更便捷交通体系全年龄段、一站式全业态休闲、娱乐、餐饮、文化购物本案商业重点消费者分析需求分析商业客户扫描商业市场简析商业市场简析商业市场扫描商业整体定位商业开发策略商业初步规划街区风情商业街区核心商业全业态livingall商业旗舰高端主题百货MALL五星级酒店商业定位支撑体系大型生活购物超市休闲娱乐体验休闲娱乐餐饮业态规划:购物的|摩登的|休闲的|人性的|游乐的一站式全业态功能布局:MALL商业街超市酒店体验式高功能价值标签商业整体定位商业为本体收益型产品在资源有限的情况下最大化布局商业体量减少自持、增加销售以提升整体收益适应市场以多种复合业态布局形成商业自足、自养超高超足超新超全利用创新的商业形式以及配置打造肥东唯一SHOPPINGMALL做区域NO利用商业竞争关系定准商业差异化打造肥东商业新中心东城唯一城市形象第一综合体全业态、全年龄段、高度前瞻性新商业中心商业发展方向规划布局:MALL商业街底商酒店体验式高功能业态规划:购物的|摩登的|休闲的|人性的|游乐的一站式全业态商业规划方向商业客户扫描商业市场简析商业市场简析商业市场扫描商业整体定位商业开发策略商业初步规划主力店呈哑铃式排布充分利用主力店出入口的设置带动街区人流商业街以短街、曲径、窄巷、小尺度共享空间营造愉悦的休闲购物空间以主力店和节点为核心对整体商业形成组团区分功能布局原则:以主力店为主线设置分区、动线、出入口商业初步规划功能布局五大主题商业:一心两核三街带活一片商业初步规划功能布局土风情商业街区木家庭式漫步街区金购物广场MALL火生活超市水高档餐饮中心此为意向示意图入口广场入口广场入口广场中庭核心节点次核心节点价值展示面动线及核心节点规划:主轴、核心节点、次核心节点连接价值展示面商业初步规划功能布局中庭做休息区和活动广场项目名称宁波天一广场柳州谷埠街国际商城东莞第一国际总面积主力店面积主力店比例功能区面积分布:主力店占商业面积较合适业态意向规模合计超市万万百货万万可售商铺根据国内二三线城市购物中心的案例购物中心中主力店所占面积比例一般在对其他商铺拉动最大效果最明显。国内二三线城市购物中心主力店比例主力店带动下项目商业规模商业价值提升本项目是目前区域最大规模综合用地交通区位优势明显未来具有很高商业价值商业体量确定为保证项目安全将主力店面积控制在最大化商铺主力店拉动本项目合适的主力店体量为万㎡商业初步规划面积分布五大主题体量:形态规模形态面积购物广场MALL万方(酒店万方)层沿街商铺开间米进深米单铺平内铺:单铺控制平酒店共栋约万生活超市万层沿街商铺开间米进深米单铺平内铺:单铺控制平风情商业街万层沿街商铺开间米进深米上下联体单铺控制平家庭式漫步街区万层沿街商铺开间米进深米三层做两层销售单铺控制平高档餐饮中心万层⑤三层独栋式商业单层约平⑥两层间商铺组合餐饮会所单层单间平商业初步规划面积分布功能区面积分布:建议本项目主力店规模万方街区规模为万方风情商业街区五大主题玩转全生活商业初步规划业态规划承载以上肥东市民消费的全业态livingall商业旗舰强调的是吃、喝、玩、乐、购一站式消费呈现购物体休闲娱乐体验五大主题商业:有效地通过商业街联通东西商业体形成新消费地标商业初步规划功能布局炎热盛长人气红火金色地带富贵高端财源生生不息土金火木水浑厚适中利于万物生长温暖向阳初生之地SHOPPINGMALL金色地带肥东高端综合商务服务区金购物广场MALL商业初步规划业态规划金整体定位:高形象中高端肥东旗舰高星级酒店购物中心mall金领时代金碧辉煌纵向横向KTV、电玩、家庭游乐等运动品牌、游乐、主题餐厅美食广场、休闲餐饮家电、G数码男装、内衣、女包为主主题百货精品专卖、化妆品、饰品为主品牌购物时尚购物休闲美食女装、女鞋为主品牌购物童装、玩具、家居主题百货主题百货主题百货时尚购物居家主题儿童主题MALL业态规划:引进大型百货建议百盛商城(商之都)商业初步规划业态规划超星级酒店超星级酒店大堂、高级会所、城市展厅、观光旋转餐厅城市观光电梯超星级酒店大堂、高级会所全方位顶级配套城市会客厅mdashmdash五星级酒店打造肥东高星级酒店典范。商业初步规划业态规划五星级酒店规划:城市会客厅轨道交通与综合体停车位数量:在国家星级评定标准中为总房间数量的左右每个车位面积约平方米按照间房间测算应至少配备停车位个总面积为平方米本项目处于大型住宅和商业综合体内各业态都需要停车位在此建议设计整体考虑停车区域而并不将停车位面积纳入到酒店总面积中。经营项目所占比例经营类别客房酒店客房餐饮西、中餐厅、特色餐厅、咖啡厅、酒吧会议大型宴会厅、会议厅、多功能厅康体娱乐健身中心、室内游泳池、SPA、棋牌室、品牌专卖店、商务中心等公共区域后勤等大堂、行李寄存处、办公空间等星级酒店体量参考酒店级别标准间评价使用面积五星级平四星级平酒店参数建议:酒店停车位建议:商业初步规划业态规划五星级酒店配置:体量上建议规划间客房栋万平栋其它按四星酒店标准配置酒店建筑面积:平方米年开业房间数量(间):停车场:可供辆轿车同时停放酒店设施:完善的会议中心健身中心游泳中心Spa桑拿中心和娱乐中心。合肥贝斯特韦斯特精品酒店着力于酒店氛围的营造和高品质服务的培养努力将酒店打造成为品味时尚、个性张扬、温馨如家的合肥顶级国际品牌酒店的典范。五星级酒店模式:四星级五星级酒店结合合模式减少资金沉淀、项目整体形象:五星级酒店提升项目品质、建造运营成本:五星酒店属于长期经营性产品投入大要求高。依据企业资源可考虑四星级酒店降低风险与资金压力。商业初步规划业态规划案例:合肥贝斯特韦斯特精品酒店合肥皇冠假日酒店贝斯特韦斯特SHOPPINGMALL风情商业街区肥东首创的时尚化领先性具有文化气质的商业体验街休闲购物品牌旗舰店、运动休闲、潮流时尚等休闲娱乐运动休闲、养生康体、美容SPA、美发美甲等、艺术摄影等、亲子乐园等、自助KTV等特色餐饮西式快餐、休闲餐饮、客家美食、风味酒楼、特色小吃(咖啡厅、西式甜点、风情酒吧等)商业初步规划业态规划土风情商业街区土整体定位:高形象中高端城市街区SHOPPINGMALL生活超市集购物、娱乐为一体的商业旗舰店风风火火大型超市(永辉合家福):层超市、电讯、美食、大药房、休闲食品、咖啡馆、必胜客、肯德基、面包房、银行流行之火星级影院:层商业初步规划业态规划火生活超市火整体定位:高形象大型购物中心肥东旗舰SHOPPINGMALL家庭式漫步街区一站式家庭娱乐休闲广场慢游城潮流购物:潮流服饰、休闲运动休闲娱乐:童装童玩、儿童游乐、创意工坊、艺术培训等休闲餐饮:特色小吃、休闲冷饮等休憩中心休闲广场打造:增加广场标志物灯塔、喷泉、雕塑、休闲座椅打造商业初步规划业态规划木家庭式漫步街区木整体定位:一站式全家娱乐场所招商先行带动销售mdashmdash在项目开发周期中所有的物业销售之前都通过引入主力商家的方法来提升销售区域划分功能相辅mdashmdash按照业态划分为餐饮娱乐区、主力店区、特色步行街各区域之间的功能相互补充、相辅相成主力店铺遍地开花mdashmdash除了将两大主力店分占两头还在街区内部设置多个主力店铺后期采用带租约的销售将人流充分引入带旺内铺商业部分运营要素报告目录土地属性理解商业市场扫描住宅市场研判前期整体定位总平排布建议竞争市场特征中观市场发展中观市场发展住宅市场研判客户初步定位肥东县城(店埠镇)目前在售楼盘约个集中分布在传统镇中心片区和近瑶海片区。区域内没有跨区域大型房地产商身影多为本土开发商发展水平较低。世宏城市广场桂和苑星光国际广场瑞士花园河东片区老城区滨河苑小区本案御景花园锦源春天斌锋御云府盛嘉欧园丽水云天彩虹新城文一托斯卡纳小镇河西片区新城区和顺东方花园中观市场发展市场概况肥东县政府瑶海区年去化约万方年价格:目前均价在元平市场供应主要以高层产品为主。中观市场发展供求走势供应面积成交面积均价年店埠镇住宅类商品房供求及均价走势图数据来源:肥东房地产备案户型:刚需特征明显。三房为主力首次置业占据主流区域多为下辖镇区客户面积段多在平米左右总价承受能力有限。中观市场发展产品特征房房房其他年至今店埠镇分户型成交比例图㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡其他年至今店埠镇分面积成交比例图、数据来源:肥东房地产备案已售面积(万方)已推案面积(万方)住宅属性面积(万方)御景花园锦源春天店埠镇市场纵览图斌锋御云府盛嘉欧园丽水云天文一托斯卡纳小镇彩虹新城和顺东方花园在售楼盘中已推未售及未推量约万方按照年去化万方的速度计算需要年才能完成去化存量风险较大。中观市场发展存量风险数据来源:肥东房地产备案中观市场发展土地市场供应日期出让方式地块编号成交价(万元亩)土地座落土地面积(亩)规划用途容积率月日挂牌FD撮镇镇东风大道东淮南铁路北商业Rle月日拍卖FD肥东经开区金阳路东古河路北居住le月日拍卖FD店埠镇桥头集路西古河路北居住le县内挂牌FD撮镇镇淮南铁路南东风大道西商业le县内挂牌FD撮镇镇淮南铁路南东风大道西商业le县内挂牌FD撮镇镇淮南铁路南东风大道西商业le县内挂牌FD撮镇镇淮南铁路南东风大道西商业le月日拍卖FD店埠镇包公大道南桥头集路西(含规划支路用地亩居住le县内挂牌FD合肥龙岗开发区马岗村居住月日拍卖FD撮镇镇曹坊路、循环园商业街交口(含道路用地亩)居住le挂牌FD撮镇镇东风大道与铁路北路交口商业le挂牌FD撮镇镇唐安社区裕溪路南二十埠河加油加气站le县内挂牌FD撮镇镇唐安社区裕溪路南居住挂牌FD包公大道与长山路交口西南角居住le挂牌FD白龙镇店白路东加油站le挂牌FD响导乡向导居委会商业居住le挂牌FD肥东县古城镇境内商业le年肥东土地主力供求地块主要集中在撮镇和店埠镇年肥东县供应土地约亩成交土地亩。肥东土地市场图数据来源:肥东土地局肥东县城房地产市场仍处初级阶段以自住需求为主有一定的价格天花板效应城市人口结构形成了典型的打工经济mdashmdash春节返乡置业现象受城市经济发展限制县城内的中高端置业存在外溢现象(合肥瑶海区)随着与合肥一体化的形成市场形成长期看涨的趋势。但目前存量去化周期较长市场竞争风险较大。本项目的住宅不管从量和价的要求上都必须要求项目对区域市场形成突破成功节流外溢的区域中高端客户中观市场发展小结供求bull受政策影响大市场逐年增长年区划约万方年价格bull稳定增长中受多层稀缺影响均价上涨趋势稍有波动存量bull存量加大风险加剧土地bull热点供应板块未来竞争将进一步加大竞争市场研判竞争市场特征中观市场发展住宅市场研判客户初步定位依据本案的土地属性本案竞争市场主要集中在肥东县城中心项目(星光城市广场)合肥市东部瑶海区的部分项目构成干扰竞争。。竞争市场特征竞品概况本案瑶海肥东店埠星光国际广场:肥东县城建国以来规模最大的旧城改造项目位于县城最繁华的中心地带集大卖场、商铺、餐饮、影院、办公、住宅为一体同时具有实验幼儿园、实验小学的学区优势肥东县的价格标杆项目销售情况良好。基本指标占地:万方总建:万方容积率:项目规划规划:由栋住宅楼、栋写字楼、栋星级酒店、座商业裙楼、条商业步行街组成。当期户数:户主力户型:㎡两房销售情况销售均价元平方米已推面积:万㎡已售面积:万㎡主要成交客户为肥东县中高端客户竞争市场特征个案分析数据来源:市场调研星光国际广场:在售一期东组团#、#、#楼层的高层面积区间㎡。面积偏大主力客群为肥东县内的中高端首置首该人群。在售户型配比户型面积(㎡)套数占比去化率两房三房四房

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