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休闲旅游业研究考察报告20160911.pdf

休闲旅游业研究考察报告20160911

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2019-01-22 0人钱柜777手机版登陆 0 0 0 暂无简介 举报

简介:本文档为《休闲旅游业研究考察报告20160911pdf》,可适用于行业分析领域

休闲旅游业研究考察报告mdashmdash滨海旅游综合体项目建议书年月目录一、旅游业发展概况(一)旅游产业发展趋势(二)休闲旅游的主要特点(三)休闲旅游产品的主要类型二、休闲旅游项目总体构想(一)烟台发展休闲旅游的资源条件(二)开发项目的区位选择(三)休闲旅游产品选择(三)休闲旅游项目总体定位三、滨海休闲旅游综合体项目分析(一)初步规划设想(二)项目SWOT分析四、旅游板块总体规划五、下步工作建议六、项目规划布局图及相关休闲旅游产品图例月以来集团公司、广告传媒公司相关人员在吴总带领下先后赴开发区、海阳市、莱山区、高新区、日照市、青岛市等地就休闲旅游相关项目开展实地调研考察并与旅游主管部门、项目单位和旅游规划领域专家进行了深入交流取得了重要收获。现结合调研考察实际就集团下步拓展休闲旅游产业开发旅游消费项目提出报告及建议如下。一、旅游业发展概况(一)旅游产业发展趋势从经济社会发展水平看一国国民的旅游支出水平与该国的GDP和人均可支配收入息息相关。按照国际经验当人均GDP达到美元时观光游剧增旅游消费会出现较快发展当人均GDP达到美元时休闲游开始起步当人均GDP达到美元以上该国家将进入休闲时代休闲游将进入爆发式增长阶段。年我国的人均GDP已达到万元折合约美元左右旅游消费特别是休闲旅游已具备腾跃式发展的基础条件。从旅游行业本身看当前我国经济进入结构深度调整的关键期传统货币政策和财政政策效应弱化经济增速将缓慢筑底企稳后继续呈ldquoLrdquo型走势。在此背景下旅游作为拉动消费、增加就业、服务民生重要支撑产业其发展潜力一枝独秀的优势地位将更加凸显。近年来党中央、国务院高度重视旅游业发展十八届五中全会上习近平总书记在《十三五规划建议》中明确提出要大力发展旅游业。年两会期间李克强总理在国务院工作报告中提出要ldquo落实带薪休假制度加强旅游交通、景区景点、自驾车营地等设施建设规范旅游市场秩序迎接正在兴起的大众旅游时代rdquo。月日《十三五全国旅游业发展规划》编制完成国务院审定后于近期发布《规划》的发布将对未来五年旅游业方向做出重要指导有力地促进旅游业整体的转型升级。从烟台本地实际看年烟台本地人均GDP达万元折合约万美元远高于全国平均水平。而相比城市经济和居民消费实力烟台在旅游休闲服务发展理念和设施建设等方面还远远滞后旅游产品供给质量整体落后于本地旅游消费水平这也为烟台市休闲旅游产业在当前国家ldquo供给侧rdquo改革和中产阶级消费升级背景下发挥后发优势、实现强力突破提供了巨大潜力。综上所述在经济社会发展水平提升、ldquo新常态rdquo下产业优化调整和ldquo顶层设计rdquo大力支持的共同叠加作用下可以预见旅游业将迎来自身转型升级、实现跨越式发展的重要战略机遇期。而根据旅游业的发展趋势其消费升级主要体现在地域和形态个维度上即由早期国内观光游逐步向国际观光游和国内休闲游转型。结合烟台城市山海相依的自然人文风貌和城发集团自身实际以发展烟台本地休闲旅游为核心布局、壮大、提升文化旅游板块应是集团公司下步予以重点考虑的战略方向。(二)休闲旅游的主要特点消费能级高。随着收入水平提高、闲暇时间增多、文化品味提升休闲度假旅游呈现以中高收入人群为主体向中低收入人群扩散的态势因此休闲度假旅游者的消费能级普遍较高。停留时间长。度假旅游与观光旅游的重要区别在于度假旅游对目的地的指向比较集中与观光旅游所追求的ldquo多走多看rdquo的价值心态不同休闲度假者则往往在一个地方停留较长的时间而且消费的目的性非常明确。交通便捷性要求高。与观光游更加关注经济成本相对比休闲度假游更加关心时间成本休闲旅游交通即追求从客源地到目的地交通上的低时间成本和快捷性休闲旅游并不关心旅游交通过程中的观赏效应而更关心尽快进入休闲状态提高休闲度假的实际质量。消费层次丰富。度假游客群体的产生是在观光客群体中逐渐成熟转变的度假游客旅游消费的进一步成熟会产生更高的文化需求。因此如果度假地经营能够在文化层次上满足游客的多方要求度假地的度假文化就会逐步成熟就会成为巩固度假客对目的地忠诚度的驱动力。(三)休闲旅游产品的主要类型休闲旅游的蓬勃兴起推动着休闲旅游产品开发日趋深入不论是产品的内容类型、结构功能还是表现手法、层次规模等都呈现出一种多元化的发展趋势。从地域、产业、区域、消费内容等不同角度可以向下划分多项细分类型每种类型又有多种具体旅游形式和产品可供游客选择休闲旅游产品的设计基本满足高端、中端、低端消费市场的需要。主类型亚类型主要内容地域休闲旅游滨湖滨海游泳、日光浴、海上观光、冲浪、帆板、摩托艇、沙滩车、滑翔伞、水上步行球、钓鱼、露营等山地内陆高尔夫、疗养、温泉、登山、滑雪、攀岩、观光、露营等产业休闲旅游农业休闲农家乐、渔家乐、海钓、渔业体验、采摘品尝、农耕体验、农业观光等工业旅游采掘业、重工业、高科技工业、手工业、轻工业、建筑业等园区休闲旅游游乐游艺游乐场、水上乐园、冰雪乐园、海洋馆、动物园等民俗文化民俗文化村、民族文化村、影视基地、节日庆典、展会展览等教育拓展户外拓展、军事模拟、生存体验、科普体验教育等消费休闲旅游康体养生温泉、按摩理疗、足疗足浴、美容康体等体育运动骑马、溜冰、射击、射箭、漂流、帆船、跳伞、蹦极、滑沙、滑草等美食品尝特色美食、地域文化美食、露天烧烤等娱乐演艺晚会演艺、主题音乐节、酒吧二、休闲旅游项目总体构想(一)烟台发展休闲旅游的资源条件自然环境优良地理地貌多样。烟台冬无严寒夏无酷暑是我国北方著名的旅游避暑和休闲度假胜地。市区海岸多为砂岸沙质优良、沙滩狭长海水水质良好沿岸丘陵、平地、河流等各色地貌多样山海交映风景良好为开展旅游观光、休闲疗养、海水浴、日光浴及各种海滨休闲活动提供了良好的基础条件。休闲旅游资源分布相对集中资源组合状况较好。烟台市区滨海休闲旅游资源空间分布相对集中有利于滨海休闲旅游的集中开发和综合利用。人文历史类资源主要集中在烟台山至黄海明珠沿海一带分布有奇峰异石、历史古迹、宗教建筑、军事遗址、城市风光和民俗风情等多种休闲旅游资源自然风光类资源主要集中在烟台大学至养马岛沿海一代主要是优质沙滩、成片绿地、河流入海口等滨海自然风貌形成了自然旅游资源和人文旅游资源和谐组合。旅游资源开发利用程度不高部分资源原生状态较好。烟台滨海休闲旅游资源开发程度不高客观上使得大部分资源保护较好特别是烟台大学至养马岛一线的海滩、河流入海口以及芝罘岛、崆峒列岛、养马岛等绝佳的滨海休闲优质资源基本处于未开发状态为烟台滨海的休闲旅游开发利用赋予了巨大的后发优势。烟台滨海休闲旅游资源的以上特征决定了烟台应优先在市区滨海地带围绕海洋这一核心资源开发出满足旅游者休闲需求的特色滨海休闲旅游产品将旅游资源优势转换为旅游产品优势。(二)开发项目的区位选择根据由国家标准化委员会编制的《旅游资源分类、调查与评价》旅游资源分类体系结合休闲旅游的特点对烟台市区滨海休闲旅游资源的主要类型及其分布情况做出如下统计:主类亚类空间分布芝罘区莱山区高新区牟平区地文旅游景观山石蚀余景观芝罘岛、崆峒岛海蚀悬崖、岩洞养马岛海滩第一海水浴场、月亮湾第二海水浴场、黄海明珠浴场、烟大浴场马山寨东西沙滩养马岛浴场岛礁芝罘岛、崆峒岛养马岛历史遗迹旅游景观经济政治遗迹烟台山、朝阳街、十字街近代建筑群军事遗迹东西炮台雷神庙休闲健身旅游景观民俗文化芝罘岛渔业码头、海上浮筏养殖清泉集团海洋牧场东方海洋海洋牧场休闲消费张裕酒文化博物馆雨岱山渔人码头马山寨高尔夫养马岛度假区、龙泉温泉小镇根据上表旅游资源空间分布看芝罘区旅游资源富集程度最高、数量种类最多但其实际开发利用程度也较高滨海一线旅游资源几乎已全部开发利用殆尽难以有新项目的拓展空间唯有芝罘岛mdash崆峒岛开发程度较低且有巨大开发潜力莱山区因城市化率较高基础设施和商业发展成熟其滨海旅游资源开发也较为充分莱山区mdash高新区结合部及高新区滨海除马山寨高尔夫(土城子山)外均未开展大规模开发利用且沙滩海水质量较好高新区mdash养马岛一线滨海资源基本已被龙湖地产占用作为地产及相关配套设施开发使用养马岛多年来无序利用可开发资源已所剩无几。以上就是目前烟台市区滨海一线休闲旅游资源分布及开发利用的整体情况总的来看这一带状区域内所剩的具有较大开发价值的资源区域分别为:芝罘区芝罘岛东口村及周边和烟台大学mdash鱼鸟河一线的滨海沙滩及其腹地。(三)休闲旅游产品选择芝罘岛和滨海沿岸旅游资源属性和开发方向具有较大差异性相比而言马山寨东西两侧的滨海地带因无聚居村落、地形平整、划块清晰其旅游资源开发整体难度较低适合作为城发集团投资开发的首个旅游项目。因此本文将烟台大学mdash鱼鸟河一线未开发的海滩、河口及腹地设为开发滨海休息旅游的项目所在地芝罘岛旅游资源的开发使用暂不作探讨。在具体旅游产品的选择上主要针对其优质的沙滩、海水、狭长地形和呈块状分割的特点在传统海水浴、水上运动、沙滩运动等项目的基础上更加注重享受、娱乐等消费体验顺应休闲旅游转型升级趋势迎合并培养大众消费热点开发具有特色发展潜力的滨海休闲旅游产品。水上运动产品。主要选择在国际上开展较为普遍在国内具有领先性的产品项目注重时尚性、参与性、刺激性和娱乐性涵盖人群覆盖少年儿童和中青年具体有:游艇、帆板、皮划艇、滑翔伞、摩托艇、水上步行球等。沙滩运动产品。主要考虑引进国际上也较为先进的特色沙滩景观打造项目同时开展门槛低、参与性和互动性强的沙滩运动产品具体有:彩色沙滩、夜光沙滩、沙滩车、沙滩排球等。娱乐游戏产品。针对滨海一线地形地貌特点和投资价值因素以少年儿童为主要目标群体打造冬夏皆宜、规模适中、特色突出的水游乐项目具体有:水上乐园、充气游乐园等。休闲消费产品。着眼于充分利用滨海岸线环境洁美、远离喧嚣、私密性强等优势面向外地来烟游客、本地中高收入人群、消费意愿强烈的中青年人开发中高端享受型吃、住、玩旅游产品同时有效弥补海水游乐的淡季客源不足问题具体有:度假营地、海水温泉、特色餐饮、海洋牧场、特色海水浴等。文化教育产品。针对青少年加强户外实践教育和素质拓展训练的巨大需求迎合青年人追逐时尚体验的现实需要将滨海休闲与综合教育和时尚文化有机结合具体有:青少年户外实践、沙滩音乐节、露天电影等。(三)休闲旅游项目总体定位基于上述休闲旅游产品的选择和有效组合结合马山寨东西地块特有的海洋岸线资源将本旅游项目整体定位于:烟台滨海休闲旅游综合体。ldquo旅游综合体rdquo的概念实际上来自于人们所熟知的ldquo城市综合体rdquo但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐四大核心功能于一体的ldquo城中之城rdquo(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。而ldquo旅游综合体rdquo有时也称之为ldquo休闲综合体rdquo或ldquo度假综合体rdquo是指基于一定的旅游资源与土地基础以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区也是一个旅游经济系统并有可能成为一个旅游休闲目的地。本项目在产品选择上涵盖了美食、住宿、游乐、康体、文化等休闲旅游领域的几乎全部业态且相互之间在满足消费者不同层次需求、缓解滨海旅游淡旺季差别、整体延长游客停留时间、实现多次消费方面可以发挥良好的补充和促进作用具备ldquo旅游综合体rdquo的各项主要特征是典型的滨海休闲旅游综合体项目。三、滨海休闲旅游综合体项目分析(一)初步规划设想根据高新区规划局提供的《逛荡河口至鱼鸟河滨海一带规划技术指标》马山寨西侧A地块总用地面积公顷规划用地性质为商服用地总建筑面积不大于万平米建筑限高米马山寨东侧B地块总用地面积公顷用地性质为公园用地可规划总建筑面积不超过平米的商服设施建筑限高米辛安河与鱼鸟河之间C地块总用地面积公顷可设置与娱乐场地配套的商服设施总建筑面积万平米建筑限高米。根据前文的项目总体定位和旅游产品设计初步考虑以B、C地块作为项目选址相比A地块其优点主要有:两个地块总用地面积将近公顷不但可以满足现有产品布局还可为后续发展预留充足空间滨海一线土地资源稀缺占有较大地块就是占有了优质资源西侧有马山寨高尔夫项目作为屏障既有良好的高尔夫球场景观还更凸显了项目的独立性和整体性B、C两地块中间由辛安河天然分割而又相互关联便于旅游综合体的多业态布局和分区主题设置。而B、C地块相较A地块的缺点主要在于:面积较大土地整理难度较A地块高投资额较大A地块东端建有地质博物馆、鸳鸯湾酒店以及建设良好的道路、岸堤等联动发展设施而B、C地块基本无任何可利用设施。综合权衡着眼于项目开发品质、产品设置和可持续性拟以B、C地块为项目选址。项目规划布局图及相关休闲旅游产品图例附后。B地块经营业态定位于中高端、享受型休闲消费产品强调设计风格高雅时尚、服务中高收入人群、提供高质量享受型服务是不受季节变化影响的静态私密型区域。具体产品有:海洋温泉、无边界泳池、高档自助餐厅、私密性优质沙滩等。C地块经营业态定位于大众消费、滨海娱乐、度假营地等产品强调产品的多样性和可玩性、各年龄段人群特别是青少年儿童的参与体验性、营造亲近自然亲近海洋的良好氛围以夏季为主要经营时段是亲海娱乐的动态开放型区域。具体产品有:水上乐园、充气游乐、滨海运动、户外拓展实践、沙滩文化活动、沙滩度假营地等。(二)项目SWOT分析开发项目的优势。自然资源优势。项目选择地具有优质海水、沙滩海岸线及腹地绵延公里可开发利用总面积超过公顷。地块现状优势。开发休闲旅游项目符合B、C地块的总体使用规划无聚居村落城镇土地整理难度较低。开发主体优势。城发集团具有丰富的土地综合开发和项目建设经验与政府部门联系紧密在协调土地使用和建成后部分特定客源争取方面拥有优势且有良好的旅游项目管理运营人才储备。产品特色优势。拟选取的项目产品在时尚性、前瞻性以及设计、服务品质上都与周边类似项目有着明显区别足以对游客及本地市民产生强大吸引力预期可以产生良好运营收益。开发项目的劣势项目位置相对较偏。项目初步选址距离市中心将近公里有可能会限制部分对交通较为敏感的消费人群前往并降低复游频率。项目建设成本高。选址B地块约面积为水塘面积为水泥砂石硬化地面C地块约为土石地面、为水塘其地下地质情况尚不明确如工程建设量较大则土地整理等工程成本较高。项目面临的机会区位发展机会。随着烟台城市区域的不断发展东部沿海区域即将拓展至高新区一带随着产业的聚集带动人口的流动和增加该区域的整体消费能力将不断上升周边的配套设施也将进一步完善。旅游产业消费升级。随着国家ldquo供给侧rdquo改革的深入推进和《十三五全国旅游业发展规划》的出台休闲旅游业将会迎来重大发展机遇期烟台本地经济随着外贸出口、传统制造业和房地产整体不景气以旅游业为突破的消费领域转型升级将成为城市拓展经济增长空间的必然选择政策层面对休闲旅游支持力度的不断加码切实可期。国民旅游观念及方式转变。烟台市民整体消费能力和休闲消费意识较强从渔人码头等高档餐饮的火爆可以看出消费者对高品质、高价格的休闲产品具有较高接受度同时随着国家倡导青少年实践教育以及青年父母对素质教育和亲子互动方面的重视在少年儿童游乐、青少年户外实践等方面具有较大增长空间。项目面临的挑战周边同类项目竞争。烟台本地相隔约公里的雨岱山渔人码头与本项目整体定位相近且经营多年距离市区较近目前正在规划论证的华侨城黄海明珠旅游综合体项目如果建成将会分流更多客源在建的牟平龙泉温泉项目和已建成的文登天沐温泉、汤泊温泉与本项目在业态选取上有部分重合。四、旅游板块总体规划在业务主体方面以城发文旅公司为先导启动旅游板块实际业务而后在内部分立旅游投资、项目及景区运营、广告传媒、酒店餐饮、交通观光等分公司最终打造股份制城发文旅集团。在产业布局方面构建三大核心基础板块即:滨海旅游综合体、渔家民俗商业开发、海岛旅游综合开发打造六大滨海休闲王牌产品即:海洋温泉、青少年户外实践、特色餐饮、度假营地、滨海主题文化节、观光航线。在发展路径方面起步阶段以滨海旅游综合体为突破打造烟台滨海旅游示范性、标志性项目打响城发文旅品牌中期阶段在渔家民俗商业开发、海岛旅游综合开发两个方向取得实质性进展形成城发文旅三大核心板块业务布局远期阶段随着城发文旅品牌、实力不断壮大的过程以此产生品牌示范效应不断获得政府各类酒店、景区、场馆等优质资产注入成为烟台市旅游资产投资开发、经营管理的主导性平台积极参与资本市场择机走向全国。五、下步工作建议理顺旅游板块工作主体。成立或以城发广告传媒公司为基础变更为城发文化旅游公司负责旅游项目投资运营、教育养老等新兴服务项目推进和文化传媒业务拓展等工作。通过成立文旅公司一是明确工作主体便于对外交流合作取得旅游主管部门更多支持更好地融入本地旅游行业二是抢占先机、强化地位为将来实现集团化发展、成为市级旅游资产投资经营企业打下基础三是在充分调研论证的基础上尽快选定项目开展旅游板块实际工作完成初步战略布局。大力争取土地及各类相关政府资产。一是针对滨海旅游综合体项目本身在争取土地、规划等基本事项政府支持的同时从促进整个烟台东部旅游发展、打造旅游新地标的角度争取市政府政策、财政等层面的支持二是围绕莱山mdash牟平滨海一线沙滩及腹地稀缺旅游资源的合理高效利用争取获得该区域内滨海及周边未出让土地的整体注入和一级开发权在服务项目建设的同时赋予集团滨海旅游开发更大的操作空间三是聚焦马山寨地质博物馆、闲置未完工楼房、鸳鸯湾大酒店及所在地块争取政府支持采用灵活方式予以开发经营管理盘活东部滨海一线现有优质资源四是与市政府及相关部门探讨将现有的部分位置环境良好但经营状况欠佳的酒店资产(如金海湾酒店)交由公司管理运营在扩大旅游板块布局、激活优质资产的同时积累酒店经营管理经验培养工作团队。赴相关项目实地考察。长三角、珠三角等经济发达地区已经建成多个类似的旅游综合体项目并取得良好投资收益。本项目中设计的各类休闲旅游产品如海洋温泉、水上乐园、户外营地等有着众多专题项目成功案例建议尽快有针对地赴省内外具有较强借鉴参考意义的项目实地学习考察与项目业主、行业专家等开展广泛交流进一步开阔眼界、启发思路、积极合作推动项目和旅游板块更好更快发展。国内知名旅游综合体项目:①温泉旅游综合体如青岛海泉湾、北京温都水城、柏联SPA②滨海旅游综合体如海南清水湾③主题公园综合体如深圳华侨城、成都温江国色天香④乡村旅游综合体如成都五朵金花⑤高尔夫旅游综合体如深圳观澜湖、杭州富春山居高尔夫⑥文化创意旅游综合体如杭州南宋御街、上海新天地、楚雄彝人古镇⑦休闲商业旅游综合体如上海豫园⑧主题酒店旅游综合体如西溪天堂、澳门威尼斯人度假村⑨生态休闲旅游综合体如东部华侨城、恩龙世界木屋村⑩休闲新城旅游综合体如甘肃冶力关、京津新城。六、项目规划布局图及相关休闲旅游产品图例一、旅游业发展概况(一)旅游产业发展趋势(二)休闲旅游的主要特点(三)休闲旅游产品的主要类型二、休闲旅游项目总体构想(一)烟台发展休闲旅游的资源条件(二)开发项目的区位选择(三)休闲旅游产品选择(三)休闲旅游项目总体定位三、滨海休闲旅游综合体项目分析(一)初步规划设想(二)项目SWOT分析四、旅游板块总体规划五、下步工作建议六、项目规划布局图及相关休闲旅游产品图例

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